税制上の優遇措置
固定資産税や相続税において、優遇措置が受けられます。
固定資産税は6分の1
マンションであっても戸建であっても「住宅用地」ですので、固定資産税や都市計画税の軽減があります。東京都の場合、土地の課税標準が更地や駐車場と比べ6分の1になります。建物部分についても、新築の場合、一定の軽減措置が採られています。
相続税対策：節税効果
貸している土地は、相続税評価において「貸宅地」とされ、更地の場合と比べ大幅に評価が下がります。
ただし、「半永久的に返ってこない」可能性のある「普通借地」に比べれば、減額幅は小さくなりますし、返還時期が近づくにつれ、減額幅は徐々に縮小されていきます。
それでも、定期借地権設定当初は更地状態と比較して4割程度の評価減が可能で、対策としては有効です。
一般定期借地権が設定された土地の相続税評価額の計算
| 路線価図における地域区分 |
普通借地の場合の底地割合 |
一般定期借地権が設定された時点の底地割合 （Ｘ） |
| C地域 |
30% |
55% |
| D地域 |
40% |
60% |
| E地域 |
50% |
65% |
| F地域 |
60% |
70% |
| G地域 |
70% |
75% |
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相続税対策：納税資金確保
「一時金方式」によってまとまった資金が得られれば、相続が発生した場合の「納税資金」が確保できます。受け取った地代も相続財産ですので、相続税そのものは増えますが、納税の「しやすさ」は大幅に高まります。
相続税対策：物納の確実性
相続税の納税において、土地を物納したい場合であっても、貸している土地は、「物納申請」がおりないことが多いです。
しかし定期借地の場合、いずれ更地に戻ることが確実なこともあり、物納が認可される可能性が高いです。
借入によるリスク負担は不要
建物を貸すのではなく、土地を貸すのですから、建物建築における地主様の負担はありません。建物を建てるのは借地人です。
したがって、追加的に資金を拠出することなく、地代収入を得ることができます。
優良な資産を残せる
定期借地契約が終了した際は、更地が戻ってきますので、その後は自由に活用できます。
定期借地権付マンションの場合は、更地とせず、リフォームして引き続き賃貸することも可能です。定期借地権付戸建分譲の場合は、区画整理され、インフラが整った土地が手に入りますので、その後の活用もしやすくなります。
定期借地契約が終了するのは50年後と、相当先になりますが、次世代に優良な資産を残せる可能性が広がります。
転用が長期間不可能に
定期借地契約は、基本的に中途解約ができません。したがって、50年の間、土地の用途が限定されることになります。
収益性は高くない
定期借地方式における収入源は「地代」です。地代は、建物を貸した場合の「賃料」に比べ大幅に少なくなります。したがって、土地の利用可能性から見て割安な収入しか得られない可能性もあります。
他の活用法との比較検討を十分にしておく必要があります。
