等価交換
概要
メリット・デメリット

等価交換のメリット・デメリット

等価交換のメリットとは?

資金がなくてもリスクを負わずに有効活用できます

「活用されていない土地があるのでマンションでも建てたいが、多額の借入をするのは不安」という声をよく聞きます。そういう場合、等価交換を使えば、借入が発生しません。

自分の住まいを確保しながらの土地活用

「親と子と三代で住んでいたが、親は亡くなり、子供も独立したため、夫婦だけで住むには土地も家も広すぎる」ということもあるでしょう。こうしたケースでは、等価交換は有用です。土地と引き換えに取得した建物を、一部は自分たちの居住用として使い、一部を賃貸として収入源にすることができます。

譲渡税の優遇措置あり

単純に「土地を売って建物を建てる」ケースでは、土地売却にかかる譲渡税があるので、建物に回せるお金は少なくなります。しかし、等価交換の場合は買換え特例(立体買換えの特例)が使えるので、譲渡税が繰り延べられます。

オーダメイドの建物が持てる

新たに取得する建物は、オーダーメイドの新築物件です。取得した建物は、自己使用してもよいですし、賃貸して家賃を得てもかまいません。最新の設備を備えたマンションや、ご自身のこだわりを満足させる間取りなどが実現可能です。

将来の遺産分割が簡単

「唯一の財産が土地であり、将来の遺産分割が難航しそうだ」という場合、等価交換を使って土地を建物に変えておくことで、分割が容易になります。

<相続人が3人の場合>

等価交換のデメリットとは?

土地を手離しますので、慎重な検討が必要

建物取得分に応じた「共有持分」は得られるものの、土地の所有権は事実上失われます。先祖代々受け継がれてきたような土地の場合、抵抗があるかもしれません。

減価償却のメリットがやや小さい

税務上、新たに取得した建物の取得価額は、元の土地の取得価額を引き継ぎます。その価格は建築費よりも小さくなるので、減価償却費の金額もその分小さくなります。
減価償却費は「支出をともなわない費用」なので、金銭負担なしで所得税を節減するメリットがあります。減価償却費が小さくなることで、そのメリットも小さくなります。

複雑な価格査定が結果に反映

土地を手離してまで得た建物ですので、「少しでもいい条件のスペースを」「より広く持ちたい」と考えるのが当然です。
しかし、得られる建物は「手離す土地の価格査定」と「新たにできた建物の価格査定」の両方を経て、決定されるものです。
どちらか一方でも納得できない部分があると、満足のいく結果が得られません。

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