不動産の税金ガイド

1.購入するときの税金

5.住宅ローン控除

住宅ローン等を利用して、一定の条件を満たす住宅の購入や新築、増改築等した場合、住宅ローン等の年末残高を基に計算した金額を所得税等から控除することができます。

【1】控除の内容

控除の対象となる借入金の限度額、控除率
■一般住宅の場合
居住年 平成26年4月~平成33年12月
控除期間 10年間
住宅借入金の年末残高の限度額 4,000万円
控除率 1.00%
年間最高控除額 40万円
合計最高控除額 400万円

(注)その人の年間に支払っている所得税額を超えて控除はされません。

■認定住宅の場合(認定長期優良住宅(※注1)および認定低炭素住宅(※注2))
居住年 平成26年4月~平成33年12月
控除期間 10年間
住宅借入金の年末残高の限度額 5,000万円
控除率 1.00%
年間最高控除額 50万円
合計最高控除額 500万円
※建物の認定基準
  • ・「長期優良住宅」(劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネ性)の基準に適合していること。基本的には現行の住宅性能表示制度の一定基準を満たしていること。
  • ・一定の認定基準にもとづいて維持保全をはかること。
  • ・住宅の規模が一定以上であること。
  • ・良好な居住環境が形成されていること。
※但し、平成26年4月以降の引渡しで、住宅の対価又は費用の額に含まれる消費税等の税率が8%又は10%以外である場合、対象となる「住宅借入金の年末残高の限度額」は2,000万円(認定住宅は3,000万円)、「合計最高控除額」は200万円(認定住宅は300万円)となります。 認定長期優良住宅の場合は新築等の場合に適用があり、中古取得には適用がありません。

  • (※注1)「認定長期優良住宅」として認定されるには
    地方自治体に「長期優良住宅建築等計画」を申請します(通常は住宅メーカーやディベロッパーなどが行います)。
    計画書が国土交通省が定める下記の認定基準などを満たしていれば、一定の減税措置が受けられます。
  • (※注2)認定低炭素住宅とは都市の低炭素化の促進に関する法律(地球温暖化を抑制するため都市の低炭素化の促進を図り、都市の健全な発展に寄与することを目的とした法律)に基づき、同法の認定基準を満たした低炭素建築として新築等されたものをいいます。

【2】住宅ローン控除が受けられる条件

  • ・返済期間が10年以上の住宅ローンで年末に残債があること。
  • ・住宅を取得または増改築した日から6ヵ月以内に住み、その年の12月31日まで居住していること。
  • ・控除を受ける年分の合計所得が3,000万円以内であること。
  • ・国内に住所を有する者、又は、取得時まで引き続き国内で1年以上住所を有する者。
  • ・入居翌年の3月15日までに確定申告を行うこと。

(注)中古住宅を「生計を一にする親族等」から購入し、以後もその者と生計を一にする場合に、住宅ローン控除減税は適用されません。

【3】住宅ローン控除が受けられる住宅の条件

・登記簿上の専有面積が50m²以上で床面積の1/2以上が自己居住用であること。
(増改築の場合は増改築後の面積が50m²以上)
・中古住宅の場合は、次のいずれにも該当する住宅であること。
  • (A)戸建て築20年以内、マンション築25年以内であること。
  • (B)上記の期間を超える場合は新耐震基準に適合している、または既存住宅瑕疵保険に加入している、取得の日までに耐震工事を申請し、居住の日までに耐震工事が完了した一定の住宅であること

【4】住宅ローン減税が受けられないケース

適用を受ける住宅に居住するようになった年、その前年およびその前々年に次の譲渡所得の特例を受けているとき。
  • ・居住用財産の3,000万円特別控除。
  • ・居住用財産を譲渡した場合の軽減税率。
  • ・居住用財産の買いかえ・交換の特例。
  • ・既成市街地等内の中高層耐火共同住宅の建築のための買いかえ(いわゆる等価交換)の特例。
以上の特例により取得した住宅は、すでに大きな軽減を受けているので、この住宅ローン減税の適用はありません。
適用を受ける住宅に居住するようになった年の翌年、またはその翌々年中に旧居住用資産を売却しAの特例を受けたとき。
10年間に所得金額が3,000万円を超えている年がある場合は、その超えている年分。

【5】その他のケース

(1)土地を取得した場合
住宅とともに取得した土地も控除対象になりますが、土地取得後2年以内にその土地上に住宅ローンを付きで住宅を取得し、6ヵ月以内に入居しなければなりません。なお、建築条件付宅地分譲(3ヵ月以内に請負契約を締結すること)についても同様です。
(2)増改築時した場合
  • ・自ら持っている住宅に居住する前に増改築をし、その後6ヵ月以内に居住した場合「住宅ローン減税制度」の対象になります。
  • ・親が所有する住宅を子が住宅ローンを組んで増改築しても「ローン減税」の対象にはなりません。
  • ・配偶者などと共有している住宅を、その一方だけが増改築するケースでは、贈与の問題や「ローン減税」の仕分けが複雑となりますので、事前に税理士などに相談してください。
(3)転勤をした場合
住宅ローン控除は「居住者」に限られますので居住していない期間は住宅ローン控除の適用が受けられません。但し、単身赴任で本人の家族が引き続き居住し、転勤命令等が解消された後には同居すると認められる場合には、引き続き住宅ローン控除の適用があります。(海外転勤は適用不可)
その後、住宅ローン控除を受けていた人が対象住宅に再入居した場合、特例期間ならローン控除が再び利用できます。

【6】住民税からの控除

所得税額から控除しきれなかった金額があるときには、翌年の住民税から一定金額を限度として控除することができます。

居住年 控除限度額
平成26年4月~平成31年6月 所得税の課税所得金額等×7%(最高13万6500円)

【7】住宅ローン控除の注意点

■控除の申告

住宅ローン控除を受けるためには、確定申告が必要です(ただし、サラリーマンの場合、2年目からは年末調整)。確定申告書の「住宅借入金(取得)等特別控除」欄に必要事項を記入し、一定の書類を添付して申告します。

【8】認定住宅新築等特別控除(住宅ローンなしの特例)

認定住宅(認定長期優良住宅又は認定低炭素住宅をいう)を新築等を行い、平成33年12月31日までに入居した場合、認定住宅に講じられた構造及び、設備に係る標準的な費用の額(最高650万円)に10%を掛けた金額が控除額となり、その年分の所得税額から控除することができます。

また、その年分に控除しきれない金額は、翌年分の所得税の額から控除することができます。
これは住宅ローンがない場合でも適用できる特例です。

■控除額
居住年 平成26年4月1日~平成31年6月30日
床面積1m2当たりの定められた金額 43.800円

■認定長期優良住宅税額控除の適用条件
  • ・国内に住所を有する者、又は、国内に現在まで引き続き1年以上住所を有する者、取得時に非居住者だが一定の条件の者であること。
  • ・住宅を取得した日から6ヶ月以内に居住をすること。
  • ・その年の合計所得額が3,000万円以下であること。
  • ・入居の年、前年、前々年に不動産を譲渡し、居住用の3,000万円特別控除を受けていないこと。
  • ・入居の翌年、翌々年に不動産(この不動産も含む)を譲渡し、居住用の3,000万円特別控除の特例を受けないこと。
  • ・入居の翌年3月15日までに確定申告を行うこと。
  • ・住宅ローン控除の特例を適用しないこと。
  • ・認定長期優良住宅、又は、認定低炭素住宅であること。
  • ・登記簿上の床面積が50m2以上で、床面積の1/2以上が自己居住用であり、主たる住居であること。
  • ・新築、又は、建築後使用されていないこと。

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