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不動産投資の最新動向

不動産投資の物件選びのポイントや不動産投資の出口戦略、利回り・不動産価格・マーケット情報など不動産投資に関する最新動向をわかりやすく解説いたします。

宮澤 大樹
野村の仲介+
資産コンサルティング部
1998年から不動産業界に携わり、首都圏のマンション販売・投資用マンションの販売を経験。
その後、2005年より主に一棟マンション・ビル等の投資事業用不動産を中心とした仲介業務に従事。
はじめての不動産投資

始める前に押さえておきたい【不動産投資の基礎知識】

2018年12月 3日

不動産投資に興味はあっても、メリット・デメリットや始め方がわからないという人も多いでしょう。そうした方に、不動産投資の基礎知識をお届けします。これを見れば、収益不動産(賃貸用の物件)の買い方やローンの組み方、不動産投資の仕組みがわかります。



1.【不動産投資とは?】 他の投資との違い

不動産投資とは、不動産に資金を投じて、利益を得ようとすることです。具体的には、不動産を買い、人や会社に貸して賃料を得たり、買った価格より高く売って売却益を得ようとすることを言います。賃料という毎月安定的に得られる運用収益(インカムゲイン)、さらに、将来に向けて大きな資産形成ができる投資として、不動産投資が注目されているのです。





図1は、代表的な投資商品のリスクとリターンの関係を示したものです。
不動産投資の特徴として、ほかの投資と違い「投資家がリスクや収益を(ある程度)コントロールできる」「レバレッジがきく」という点があります。



2.【不動産投資の種類】何を買えばいいのか

不動産投資のために買う不動産(投資用不動産)は、「収益不動産」「収益物件」と言ったりもします。投資対象の不動産にはさまざまな種類があります。

不動産投資の対象として多いのは、区分マンション(ワンルームなど)、一棟マンション、アパートの3つのタイプです。

表2.不動産投資の多彩な種類

区分物件一棟物件その他
住宅系 マンション
(ワンルーム、ファミリータイプ)
マンション 戸建て賃貸
アパート 賃貸併用住宅
寮・社宅 シェアハウス
その他 事務所 ビル 駐車場
店舗 倉庫・工場 事業用土地
コンドミニアム ホテル 医療福祉施設

コンドミニアム・・・リゾート地などの家具付き長期滞在型ホテル。太字は代表的な収益物件



これらはすべて「住宅」です。賃貸住宅は、賃借人との契約期間中は家賃が変わりません。賃料水準の変動も、オフィス賃貸や店舗などに比べて安定的です。

一般的には、区分物件のほうが一棟物件より低価格ですが、例えば地方のアパートと都心の区分マンションを比べたら、都心マンションのほうが高額ということもあります。

いずれにしても、区分は一つの物件に一つしか家賃収入の口がありませんが、一棟は複数です。また、維持管理の手間やコストにも、違いが出てきます。



3.【不動産投資の情報収集】物件情報を効率よく集める方法

住宅・不動産のポータルサイトや不動産投資専門のポータルサイトには、物件情報からノウハウ・体験談まで幅広く掲載されています。また、不動産や投資関連の調査機関や行政のウェブサイト、専業・兼業大家さんのブログまで、情報はあふれています。

一方で不動産、特に収益物件の情報収集は、ネットだけでは完結できない部分もあります。物件情報やローンの状況もスピーディに変化します。不動産仲介会社や賃貸管理会社を訪問して、生の情報を得ることも重要です。

本を読んだり、セミナーに参加したりすることも役に立ちますが、本やセミナーは特定の人(や企業)の経験や立場から発信されているため、内容が偏っているケースもあります。なるべく複数の書籍やセミナーに接して比較し、自分が共感できるものを見つけるといいでしょう。



4.【必要な資金】ざっくり予算感と、どんな物件が買えるか

購入する収益物件を選ぶ前に、「自分がいくらの物件を購入できるか」を把握するためには、資金調達の能力を知る必要があります。

不動産投資のローンを扱う金融機関は、銀行や信用金庫、信託銀行のほかに、日本政策金融公庫といった公的機関もあります。

マイホームを購入する場合と異なり、不動産投資の場合は、頭金の割合も借入可能額も、購入者の個人属性と対象となる収益物件の条件によって、かなり幅があります。これまでのお客様の中には、最大年収の10~20倍まで融資を受けた人もいました。

個人属性というのは、年収だけではなく、職業・勤続年数・役職などから見た社会的信用力、本人および親族の資産状況なども加味されます。本人、物件ともに、どの項目をどのように評価するかは金融機関によって異なり、金利や返済期間などの融資条件が変わります。また、同じ金融機関でも、経済情勢や政策次第で融資姿勢が変化することもあるため、常に新しい情報をキャッチすることが大切です。



5.【収益不動産の選び方】利益の出る物件の見分け方

収益物件を選ぶときに重要なポイントは、1.立地、2.融資(ローン)、3.利回りとキャッシュフローの3点です。

不動産投資の目的は賃料収入を得ること。そのため、賃料水準や入居率の高さを左右する立地が第一のポイントといえます。なるべく視野を広げて、価格相場やマーケットの状況を調べながら、どのエリアに狙いを定めるかを考えましょう。

次に、その物件に金融機関の融資が付くのかどうか、自分の購入能力に見合った物件かをチェックしましょう。金融機関の評価は、将来、売れるかどうかにも深く関係します。

また、物件情報などに掲載されている利回りは、満室想定時の年間家賃収入を価格で割った「表面利回り」が一般的です。

表面利回りだけでなく、家賃収入からローン返済額や建物の経費(減価償却費・管理経費など)を差し引いた後に手取り収入がいくら残るか、というお金の流れ(キャッシュフロー)も把握しておくことが大切です。

今はネットで現地やその周辺の写真なども見られるようになっていますが、現地に一度も足を運ばないで購入することは避けましょう。賃貸運営に関わる貴重な情報を得るためにも、購入前に必ず自分の目で物件をチェックすることをお勧めします。



不動産投資の必須10ワード用語集

最後に、知っておきたい不動産投資用語10ワードをセレクトしました。金融・会計用語などから派生し、不動産投資の場では特有の意味・ニュアンスを持つものなどもあります。ぜひ参考にしてみてください。

1.インカムゲイン
2.キャッシュフロー
3.キャピタルゲイン
4.減価償却費
5.サブリース
6.収益還元法
7.耐用年数
8.表面利回り
9.レバレッジ
10.路線価

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