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不動産投資の最新動向

不動産投資の物件選びのポイントや不動産投資の出口戦略、利回り・不動産価格・マーケット情報など不動産投資に関する最新動向をわかりやすく解説いたします。

宮澤 大樹
野村の仲介+
資産コンサルティング部
1998年から不動産業界に携わり、首都圏のマンション販売・投資用マンションの販売を経験。
その後、2005年より主に一棟マンション・ビル等の投資事業用不動産を中心とした仲介業務に従事。
はじめての不動産投資

不動産投資を始めるときの3つの「壁」の乗り越え方

不動産投資に関心はあっても、収益物件を実際に購入するところまでたどりつけない人もいます。不動産投資を始めるまでの壁は、三つです。不動産投資を実践している先輩たちは、その壁をどう乗り越えて来たのでしょうか。

2017年7月24日

【今回のポイント】
・第1の壁/具体的な行動に踏み出せない
第2の壁/何を買っていいかわからない
第3の壁/購入契約に踏み切れない
失敗とリスクを冷静に判断するには

「頑張っているのに、思うように収入が増えない」「将来の年金が充分にもらえるか不安がある」といった気持ちから、本業以外に得られる収入の道や、資産づくりに関心を持っている人が少なくないようです。

テレビ番組や雑誌記事で『サラリーマン大家さん』『不動産投資ブーム』などを特集しているのを見たり、会社の同僚や上司の経験者から聞いたりして、不動産投資への関心を高めている人も多いでしょう。

しかし、不動産投資に関心がある人のうち、「実際に収益物件を購入する人」となると、何割かに減ってしまいます。それは何故でしょうか。3つのステップで解説しましょう。

第1の壁/具体的な行動に踏み出せない

「具体的な行動に踏み出せない」のは、自分を過少評価しているから
→【対策】購入能力を客観的に試算する

不動産投資への関心はあっても行動を起こさない人は、「できない理由/言い訳」を考えてハードルを自ら上げてしまい、先に進めない人が多いようです。たとえば、

「まだ若いから、不動産投資なんて早いのでは?」
「自分の年収では、投資用不動産なんて買えないでしょう」


といった疑問やためらいがあるのではないでしょうか。そこで、実際に不動産投資をしている人の考え方を見てみましょう。

<年齢>30代前半が理想?
まず、図1を見てください。これは東京23区内を中心にワンルームマンションの販売管理をしている日本財託が、収益不動産オーナーに対して行なった意識調査です。



収益不動産のオーナーたちが、実際に不動産投資を始めた平均年齢は43.5歳である一方、不動産投資を始めるのに理想的な年齢1位は「30代前半」です。そして、4人に3人が「20~30代」を理想としています。理想と現実にギャップがあることの背景には、「もっと早く始めておけば、より大きな資産ができた」という思いがあるのではないでしょうか。

不動産投資を始める年齢は、早ければ早いに越したことはないでしょう。ただ、社会人になって間もない20代前半では、まだまだ収入も少なく、社会的信用力も付いていません。金融機関から融資を受けるのも簡単ではないでしょう。

そういう意味では、30歳くらいになるまで会社で実績を積み、社内で役職が就くなどして社会的責任を増し、同時に収入も増え、貯金が貯まってきた頃がちょうどよいタイミングだと思われます。


<年収>500万~700万円から可能
年収についてもデータから入りましょう。図2は、不動産投資専門サイト「ノムコム・プロ」の会員プロフィールから抜粋したものです。全体の4分の1が年収1,000万円以下で、600万円以下の人も1割弱います。

ワンルームマンションなどの区分物件であれば、年収500万円以下でも購入できますが、アパート一棟マンションになると、年収1,000万円以上でないと買えないと思っている人もいるかもしれません。しかし、年収700万円程度から購入可能です。

なぜなら、不動産投資ローンの融資限度を年収の10倍程度に設定している金融機関が多いため、年収700万~800万円あれば7,000万~8,000万円の一棟物件は充分に購入可能なのです。

また、年収だけでなく、資産背景も関係します。たとえば年収500万円でも、親に資産があるなどの場合は、一棟物件が買えるくらいの融資を受けられます。

以上のように、区分マンションなら年収500万円程度から始められ、アパートや一棟マンションなら年収700~800万円程度からチャレンジする人がいることを知っておきましょう。


第2の壁/買うべき物件が分からない

「何を買っていいかわからない」のは、不動産投資の目標が曖昧だから
→【対策】具体的ゴールを数字とともに描く

「自分の年齢や年収でも不動産投資ができる!」と思ったら、関連の本を読んだり、セミナーに参加したり、ネットで物件検索をしたりと、次のステップに入るでしょう。そこから一気に購入に進める人もいれば、この段階で踏みとどまってしまう人も少なくありません。

不動産会社に問い合わせをして、購入可能な物件の提案を受けても、「これは買いだ!」という具体的な物件までたどりつけず、いつのまにか投資をあきらめてしまう人も意外に多いのです。

その原因は、不動産投資をする目的、目指しているゴールが明らかでないことです。富裕層の相続対策は別にして、サラリーマンであれば「収入アップ」と「資産形成」を目標にするのが一般的でしょう。それを前提に「いつまでに○○万円ぐらいの収入を得たい」といった目標を明確にすると、自ずと何を買えばいいのかがわかってきます。たとえば、下記のように絞っていきましょう。

ケース1:株や投資信託などの投資をしていて、不動産もポートフォリオに入れておきたい。
→まずは、区分ワンルームから購入する

ケース2:副業として給料プラスアルファの副収入が欲しい。
→月々数万円のお小遣いが欲しいなら、区分マンション1戸から。
月々10万円くらいの手取り収入を求めるなら、区分マンションでは複数戸、一棟マンションやアパートなら1棟購入する。

ケース3:定年より早めにリタイアして、不動産経営だけで生活できるようにしたい。
→月々30~50万円の手取り収入を確保したいなら、アパートや一棟マンションを3~4棟持つ。徐々に買い増して「手取りが〇万円を超えたら引退する」という人も多い。

ケース4メガ大家になって、子や孫に大きな資産を残したい。
→資産形成のスピードアップのため、法人化も見据えた戦略が求められる。

以上は、あくまでも一例です。これを参考に自分なりのゴールを描いてみてください。何を買えばいいか、具体的なイメージができるはずです。

次のページでは、最後のステージを、どうクリアするかを考えてみます>>

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