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不動産投資の最新動向

不動産投資の物件選びのポイントや不動産投資の出口戦略、利回り・不動産価格・マーケット情報など不動産投資に関する最新動向をわかりやすく解説いたします。

宮澤 大樹
野村の仲介+
資産コンサルティング部
1998年から不動産業界に携わり、首都圏のマンション販売・投資用マンションの販売を経験。
その後、2005年より主に一棟マンション・ビル等の投資事業用不動産を中心とした仲介業務に従事。
不動産投資のノウハウ・事例

カリスマ大家さんに聞く、不動産投資のはじめ方と魅力

2018年12月 4日

「大家業は1か月5時間程度・・・」――今回は資産規模6億円で家賃収入5000万円、不動産投資塾を率いるカリスマ大家の長岐さんにお話を伺いました。サラリーマン時代に不動産投資を始め、数年で目標の「月100万円の手取り」を達成した、成功の秘訣やエピソードをお届けします。



【長岐 隆弘(ながき たかひろ)さんのプロフィール】
不動産鑑定士。一般社団法人不動産投資家育成協会 代表理事。アセットライフマネジメント(株)代表取締役。600名を超える不動産投資家を擁する(一社)不動産投資家育成協会の代表。1972年7月、横浜生まれ、早稲田大学法学部卒。大学卒業後、合格率2%の難関国家資格である「不動産鑑定士」を取得し、大手不動産会社で1,000件以上の鑑定評価を行う。メガバンクに転身後、体調を壊したことを機に不動産投資をスタート。2011年には賃料収入年間4000万円の資産を築く。経済専門誌をはじめとしたメディア取材、著書も多数。2018年2月には12冊目となる「サラリーマン大家でもなれる 不動産投資の講師で年収1000万円稼げるわけ」(秀和システム刊)発売。→詳しいプロフィールはこちら



サラリーマンこそ労働収入以外に「お金を増やすしくみ」が必要

――(宮澤)不動産投資を始めたキッカケは、メガバンクの在職中に体調を崩して休職されたことだそうですね。

長岐さん(以下敬称略):100億円以上の大型ビルの融資も手掛けていましたが、仕事のストレスから身体を壊し、そのタイミングの前後にリーマンショックが起こって、事業がリストラ対象になってしまったんです。そこで、労働収入以外の「お金を増やすしくみ」の必要性を痛感しました。

――金融商品の投資は検討しなかったんですか。

長岐:株式やFXは自分ではコントロールできません。本業の忙しいサラリーマンには不適だと思います。

一方、不動産は買うまでは投資ですが、買った後は経営になる。経営がうまい人はどんどん稼げるという点で、他の投資に比べて安定的ですし、手堅いビジネスだと思います。



「買う意思」を明確に伝えたら、フルローンで「買える物件」を紹介してくれた

――不動産投資を始めるに当たって、資金調達もスムーズに進んだのでしょうか。

長岐:物件検索サイトを通じて、いくつかの不動産会社に当たってみると、「初心者でしょう?」「大丈夫ですか?」という冷たい対応でした。でも、宮澤さんだけは、違ったんです。

――どんな風に?

長岐:私が「サラリーマンで自己資金が乏しくても投資できますか」「この物件はフルローンできますか」と聞くと、明言こそしないものの、「ご希望に沿う形で行けると思います」と前向きに対応してくれました。なぜ初心者の私に、優先的に良い物件を紹介してサポートしてくれたんですか。

――長岐さんは「購入する意思がある」と確信を持てたんでしょうね。

長岐:冷やかし客ではないことが伝わったんですね。融資面も考えて、買える物件を紹介してくれたので、不動産投資の第一歩を踏み出すことができました。



即・脱サラはリスク。ジャンプの前に「助走期間」を!

――長岐さんは、2009年2月に、表面利回り10%の一棟マンションを2億5,000万円で購入されました。これが第1号でしたね。2棟目は、いつ頃になりますか。

長岐:しばらく賃貸経営をして返済実績を積み、手持ち物件の担保余力が出るまで苦労して、ようやく1棟目から1年半後に2棟目を購入できました。そこで、当初の目標である「手残り収入」で月100万円をクリアできたので、2011年6月に銀行を退職したんです。

――100万円達成したら、と最初から決めていたわけですね。

長岐:まずは3年、不動産収入が当時貰っていた給料を上回るよう真剣に取り組んで、いつでも辞められる準備をしておこうという考え方です。結果的に、2棟合計の資産額が4億円で、家賃収入が4,000万円、年間の手取りが1,200万円になったので、前倒しで脱サラできたわけです。

――脱サラまでのステップはどのように考えるといいでしょうか。

長岐:いきなりサラリーマンを辞めて起業するのはリスクが高いと思いますね。私の場合、サラリーマン時代に大家業(賃貸経営)で生活できるレベルの収入が得られたことは、脱サラの「助走期間」ができたという意味ですごく良かったと思います。



「時間とお金」の余裕を持てるストックビジネス



――脱サラに備えた副業としては、不動産投資は非常に有効ですね。

長岐:最初のステップまでは大変な面もありますが、購入してしまえば、ほとんど自分の時間がとられません。仕組みを作ってしまえば収入が得られるストックビジネスです。本業で労働収入を得ながら、副業でストックビジネスを持つことは、他の投資や副業では実現できません。「時間とお金」の両方の余裕が持てるということです。

――長岐さんは、「副業でリスクを少なく成功するための"4つのポイント"」(2018年1月15日掲載)というブログを書かれていますね。1.やりがいが持てる楽しいビジネスであること。2.協力者がいること。3.収入が安定していること。4.競合が弱く、初心者が参入しても勝ちやすいこと。この4つのポイントを備えている副業が、まさに不動産投資だと思います。

長岐:そうですね。第1に、不動産ビジネスというのは、非常に社会的意義の高いビジネスだと考えています。人間の生活に不可欠な"衣食住"の中でも根幹となる"住"を担っているからです。

第2に、大家業は、賃貸経営に関わる業務のほとんどをアウトソーシングできます。入居者管理やメンテナンスは管理会社、集客やマーケティングは不動産仲介会社、会計は税理士など、各分野の専門家とチームを作って「しくみ化」することができ、大家さん自身は重要な意思決定の役割をすればいい。

第3に、購入してすぐに収益化でき、家賃収入は月々安定し、変動幅も小さい。

そして、不動産投資・経営は、特別な才能がなくても、勉強すれば初心者でも参入できます。

この4拍子揃ったビジネスモデルは大家業以外にありません。



「脱サラ」ではなく「脱サラリーマン・マインド」でポジティブな"複業"も



――脱サラせず、大家業を副業としてサラリーマンを続ける選択肢もありますね。

長岐:私の投資塾の生徒さんで、ある研究職の女性は、大家業を始める前は給料だけに縛られていたので、上司のパワハラを受けたり、人間関係で嫌なことがあったりしても、「会社をクビになったらどうしよう」と我慢して、うつ状態になっていたそうです。副業で稼げるようになってからは、上司に対してもハッキリと意見が言えるようになった。精神的にもプラスになって、何事もポジティブに考えられるようになったことから、役職も上がって出世しました。

――素晴らしい効果ですね。

長岐:大家業では、たとえ「一人大家」でも事業主や経営トップとして判断し、外注業者や専門家とチームを組んで指示を出さなければいけません。上司の指示に従う「サラリーマン・マインド」とは違う「経営者マインド」が養えるわけです。

――なるほど、本業か副業かにこだわる必要がないかもしれません。いわば"複業"とでも呼べる発想ですね。

長岐:人それぞれに最低限必要な生活費は違うでしょう。そのレベルをクリアする「自分のセーフティネット」を作る手段として、大家業は適していると思います。



――現在、塾生は何人ぐらいですか。また、その構成は?

長岐:全国で約600名、年齢層は20代から60代までいます。職業も、サラリーマンと公務員が中心ですが、自営業者や会社経営者、専門職から、主婦や学生までさまざまです。本業は自分と似た年齢や境遇の人に囲まれることが多いですが、大家さん同士のコミュニティは、幅広い人と知り合えるのもメリットですね。

――実に多彩ですね。不動産投資の奥深さを感じます。本日は、どうもありがとうございました。

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