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不動産投資の最新動向

不動産投資の物件選びのポイントや不動産投資の出口戦略、利回り・不動産価格・マーケット情報など不動産投資に関する最新動向をわかりやすく解説いたします。

宮澤 大樹
野村の仲介+
資産コンサルティング部
1998年から不動産業界に携わり、首都圏のマンション販売・投資用マンションの販売を経験。
その後、2005年より主に一棟マンション・ビル等の投資事業用不動産を中心とした仲介業務に従事。
不動産投資のノウハウ・事例

投資用物件の「掘り出し物」は、どう見つける?

2018年11月 2日

不動産投資の指南などでは、「掘り出し物を探そう」と書かれているものがあります。その一方で、「不動産に掘り出し物はない」ともいわれます。いったいどちらが本当か、「資産形成」や「相続対策」などで、収益物件を買う時の視点で考えてみましょう。



収益物件なら「掘り出し物」はある!?

「不動産に掘り出し物はない」という言葉は、自分が住むための「マイホーム」探しでは、おおむね正しいと思われますが、投資用の物件、収益物件にはなじまない気がします。それは、同じ不動産であっても、買う時の視点が両者では全く違うからです。

マイホームには「自分が住む」という共通の使用目的があり、住環境や住み心地の良さを優先するのが普通ですから、「人気の条件」も似通ってきます。

しかも、取引状況は比較的オープンで、取引量もそれなりにあるので、地域や物件の条件による価格相場が形成されています。人気条件をより多く満たす物件の価格は高く、人気条件があまり満たされていない物件は安くなるわけです。

一方で、収益物件の場合は、次の二つの理由から、「掘り出し物」に出会える可能性があります。

まず、収益物件は、必ずしもオープンな市場で取引されるとは限りません。売主の希望で情報が公開されない物件もあります。そのため、マイホームのような取引事例をベースにした価格相場というのは形成されにくいのです。

さらに、投資物件を買う目的によって希望条件が大きく異なります。住まい探しとは違う、「掘り出し物」が存在しうる背景があるわけです。



同じ物件が、目的や人の条件次第で良くも悪くもなる

では、わかりやすく、目的と買うべき物件の条件の例を見てみましょう。目的に対してより有利な物件が見つかれば、それが「掘り出し物」になるでしょう。

<相続対策>
収益性の高さよりも評価額の圧縮効果優先です。立地を重視する傾向にあり、現金で購入するケースも多いため、表面利回り3~4%程度でも許容範囲です。将来的に資産価値が目減りしないエリアを好みます。

→人気物件の例:都心のタワーマンション最上階

相続対策の場合は、少しくらいなら価格が高い物件を買ったほうが、最終的におトクになるケースもあります(表1)。価格の高低よりも、評価額の圧縮率の大きさがポイントで、この例では、物件Bが掘り出し物といえるかもしれません。

表1.相続対策に合った掘り出し物とは?
遺産:現金2億円(簡略化のため他に遺産がなく相続人は1人とする)→相続税額=4,860万円
[(2億円-基礎控除3,600万円)×40%-1,700万円(速算表の控除額)]
相続税の節税対策のためのタワーマンション購入を検討

●物件A
購入価格=1億8,000万円、現金2,000万円余り
評価額=9,000万円(50%圧縮)
→相続税額:1,520万
[(2,000万円+9,000万円-基礎控除3,600万円)×30%-700万円]
●物件B
購入価格=2億円
評価額=4,000万円(80%圧縮)
→相続税額:40万
[(4,000万円-基礎控除3,600万円)×10%]

物件Bの方が相続税額が1,500万円近く少ない。 2,000万円高い物件を買った方が税額では得になる。

<資産形成>
収入アップや資産形成を図るなら、利回りの高い物件を希望するのが一般的です。インカムゲイン(運用益)で手持ち資金を増やしつつ、うまくいけばキャピタルゲイン(売却益)も狙える物件だと、なお良いでしょう。

→人気物件の例:都心周辺部、やや郊外。表面利回り7~8%の一棟レジデンス

同じ資産形成でも、手持ち資金が豊富で収入が高く、金融資産を不動産に変えて、長期的に安定収入を得たい場合は、利回りは5%程度でも、なるべく都心に近い物件を希望するケースが多いでしょう。さらに、減価償却費を多く計上できる建物割合の高い一棟マンションなら、所得税・住民税の節税にもつながります。つまり、節税しながら資産形成効果の高い物件が、このタイプの人とっての掘り出し物となるわけです。



「磨けば光る物件」を掘り出す

相場より価格の安い、誰もが「掘り出し物」と思う収益物件は、マイホーム同様、不動産買取業者が先手を打って購入してしまう可能性が高くなります。

ただし、収益物件の場合は、目的や人の属性によって「よい物件」が違います。目の付け所によっては、他の人が見落としているものの中から、磨けば光る物件を発掘することも可能です。たとえば、どんな物件が考えられるでしょうか。

1.築年数が古く、外観が汚れていたり、管理状態が悪い物件
一般に敬遠されがちです。空室率が高ければなおさらでしょう。しかし、見た目は悪くても立地がよければ、賃借人の募集方法の工夫や管理の見直しによって満室にすることも可能です。

2.不人気な設備が設置されている物件
設備が古くて人気がないが、新しく替えるには費用が高くつく、などと思い込み、検討候補から外すケースも多いようです。しかし、外国人留学生などは、学校やアルバイト先に近いなどの条件が合えば、住戸内の設備や外観はそれほど気にしません。ターゲットの見極めが肝心です。

3.眺望の良いハイグレード物件より、建物に囲まれた古いマンション
同じエリア内の似たような立地条件では、ハイグレード物件も、やや見劣りする物件も、家賃は大きくは変わりません。一方で、購入時の価格差は大きくなります。この場合、購入価格の割安な古いマンションのほうが投資効率が高いといえます。



掘り出し物はどこにある?効率的に探すには?

とはいえ、このような物件を個人が自分で見つけ出すのは大変です。物件検索サイトなどには出てこない「非公開物件」の中に潜んでいることも少なくありません。

その点、不動産仲介会社は、非公開情報も含めた膨大な物件情報に接しています。そのなかでも、収益物件に強い会社の営業担当者から、優先して物件情報を提供してもらえるようになるのが、掘り出し物への近道でしょう。

不動産仲介の営業担当者は、さまざまなルートで物件情報を仕入れています。そのなかのひとつ、不動産流通情報ネットワークのレインズも毎日チェックしていると、中には「おっ、これは」という物件に出会うことがあります。

たとえば、賃貸仲介や土地・戸建ての取り扱いが中心の仲介会社などが、収益物件の価格査定に慣れていないためか、思いのほか割安な価格設定をしていることがあります。不動産は、株価のように機械的に相場が算出されるわけではないため、「価格のゆがみ」のようなものが出るわけです。



「掘り出し物」をいち早くつかむコツ

営業担当者が、こうした情報を真っ先に持って行く先は「このお客さんなら、希望条件にマッチするし、購入可能な範囲だ」とピンとくる人でしょう。

つまり、購入したい物件の条件が明確で、資金の裏付けがある人、端的に言えば「買える人」です。反対に、漠然とした希望しかない人は、どうしても優先順位が低くなってしまいます。

営業担当者は「ホンキ度が強い人」に真っ先に良い情報を持って行きます。もちろん、投資家の側でも、「実績の豊富な不動産会社」「ホンキで取り組む営業担当者」を選ぶことが大切です。そんな不動産会社なら、物件情報を豊富に持っているのはもちろん、融資面の戦略サポートも期待できるでしょう。

そして、力のある営業担当者ほど、たくさんの金融機関とのパイプを持ち、有利な不動産投資ローンを組めるようマッチングしてくれます。物件を買えるかどうかは、金利や返済期間などの融資条件によって左右される面も多分にあるのです。

まずは、掘り出し物はどこにあるか、誰が持っているかを探すところから始めましょう。



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