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不動産投資の最新動向

不動産投資の物件選びのポイントや不動産投資の出口戦略、利回り・不動産価格・マーケット情報など不動産投資に関する最新動向をわかりやすく解説いたします。

宮澤 大樹
野村の仲介+
資産コンサルティング部
1998年から不動産業界に携わり、首都圏のマンション販売・投資用マンションの販売を経験。
その後、2005年より主に一棟マンション・ビル等の投資事業用不動産を中心とした仲介業務に従事。
不動産投資のノウハウ・事例

投資用物件の「掘り出し物」を見つける方法

不動産投資の指南などでは、「掘り出し物を探そう」と書かれているものがあります。その一方で、「不動産に掘り出し物はない」ともいわれます。いったいどちらが本当か、「資産形成」や「相続対策」などで、収益物件を買う時の視点で考えてみましょう。

2017年3月21日

【今回のポイント】

・収益物件なら「掘り出し物」はある!
同じ物件が、目的や人の条件次第で良くも悪くもなる
磨けば光る物件を掘り出す
隠れた優良物件情報の出どころ
「掘り出し物」をいち早くつかむコツ

収益物件なら「掘り出し物」はある!?

「不動産に掘り出し物はない」と、よく言われます。住まいを探しているときに、耳にしたことがある人も多いのではないでしょうか。ここでいう「掘り出し物」は、「相場より安く買える、条件の良い物件」という意味でしょう。

これは、自分が住む「マイホーム」探しでは、おおむね正しいのではないでしょうか。しかし、投資用の物件、収益物件にはなじまない気がします。マイホームとそれ以外(投資用の収益物件や相続対策の不動産)は、同じ不動産であっても、買う時の視点が全く違うからです。

まず、 マイホームは「自分が住む」という共通の使用目的があります。住環境や住み心地の良さを優先するのが普通ですから、「人気の条件」も万人で共通する点が多くなります。

しかも、取引状況は比較的オープンで、取引量もそれなりにあるので、地域や物件の条件による価格相場が形成されています。人気条件をより多く満たす物件の価格は高く、人気条件があまり満たされていない物件は安くなるわけです。

つまり、条件が似ているのに価格が安い物件には、安いなりの理由があるということです。安いからと言って、掘り出し物とはいえません。

もちろん、「急いで売りたい」などの売主の事情で、条件の良い物件が相場より安く出ることも、ないわけではありません。しかし、そういった物件は、スピーディーに現金化できる不動産買取業者への売却が多くなり、一般の流通市場には出てきにくいといえます。

一方で、収益物件の場合は、次の二つの理由から、「掘り出し物」に出会える可能性があります。

まず、収益物件は、必ずしもオープンな市場で取引されるとは限りません。売主が情報を公開したくないケースもあるため、レインズやインターネットの物件検索サイトなどに掲載されない物件もあります。そのため、マイホームのような取引事例をベースにした価格相場というのは形成されにくいのです。

さらに、投資物件を買う目的によって希望条件が大きく異なります。同じ物件が、ある人にとってはまったく対象外となり、別の人にとっては「よい物件」となります。住まい探しとは違う、「掘り出し物」が存在しうる背景があるわけです。


同じ物件が、目的や人の条件次第で良くも悪くもなる

では、わかりやすく、目的と買うべき物件の条件の例を見てみましょう。

たとえば、「相続対策」と「資産形成」では、それぞれ次のような条件が求められます。それぞれの目的に対してより有利な物件が見つかれば、それが「掘り出し物」になるでしょう。

<相続対策>
収益性の高さよりも、評価額の圧縮効果が高い物件を希望する人が多くなります。現金で購入したりするケースや立地を重視する傾向にあるため、表面利回り3~4%程度でも許容範囲です。利回りよりも将来的に資産価値が目減りしないエリアを好みます。

→人気物件の例:都心のタワーマンション最上階

相続対策の場合は、少しくらいなら価格が高い物件を買ったほうが、最終的におトクになるケースもあります(図1)。価格の高低よりも、評価額の圧縮率の大きさがポイントで、この例では、物件Bが掘り出し物といえるかもしれません。



<資産形成>
現在の収入アップや資産形成を図るなら、収益性が高くなければなりません。キャッシュフロー重視で、利回りの高い物件を希望するのが一般的です。インカムゲイン(運用益)で手持ち資金を増やしつつ、うまくいけばキャピタルゲイン(売却益)も狙える物件だと、なお良いでしょう。

その点では、安く買えることは、掘り出し物の条件のひとつかもしれません(融資条件によっても判断は分かれます)。

→人気物件の例:都心周辺部、やや郊外。表面利回り7~8%の一棟レジデンス

同じ資産形成でも、手持ち資金の状況などによっては、別の条件のほうが有利になることもあります。また、投資への志向によっても、適した物件は変わります。

手持ち資金が豊富で収入が高く、金融資産を不動産に変えて、長期的に安定収入を得たい場合は、利回りは5%程度でも、なるべく都心に近い物件を希望するケースが多いでしょう。さらに、減価償却費を多く計上できる建物割合の高い一棟マンションなら、所得税・住民税の節税にもつながります。つまり、節税しながら資産形成効果の高い物件が、このタイプの人とっての掘り出し物となるわけです。

次のページでは、効率的に「掘り出し物」を探す方法です>>

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