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不動産投資の最新動向

不動産投資の物件選びのポイントや不動産投資の出口戦略、利回り・不動産価格・マーケット情報など不動産投資に関する最新動向をわかりやすく解説いたします。

宮澤 大樹
野村の仲介+
資産コンサルティング部
1998年から不動産業界に携わり、首都圏のマンション販売・投資用マンションの販売を経験。
その後、2005年より主に一棟マンション・ビル等の投資事業用不動産を中心とした仲介業務に従事。
不動産投資のノウハウ・事例

不動産投資における「高利回り」は、何%から?

投資物件の選び方や賃貸経営に関わる最重要ポイントの一つが「利回り」です。ここ最近、投資物件の利回りが低下しているといわれていますが、何%を目安に物件を探せば、利益が出るのでしょうか。判断基準を考えていきましょう。

2016年11月14日

【今回のポイント】

■人気の「利回り10%以上」、本当に買いなのか?
■何%以上を目安にするべきか(2ページ目)
■利回りの高低だけではない『物件選びで大事なこと』(2ページ目)

利回り10%以上で探す人は、まだまだ多い?

不動産投資で、注目を集めるほどの「高利回り」物件というと、10%以上というのが長らくの目安でした。不動産投資サイト「ノムコム・プロ」でも「利回り10%以上の物件特集」が人気で、アクセスランキング(よく見られた物件のランキング)でも、利回り10%を超える物件が必ずと言っていいほど上位に入っています。


ただ、ここ数年来の価格上昇のため、以前に比べると利回り10%以上の物件は少なくなってきました。物件情報サイトで、希望エリアと「利回り10%以上」という掛け合わせ条件で検索すると、該当物件が出てこないケースもあるでしょう。

こうしたなかで「利回り10%以上」にこだわって物件を探していると、郊外で利便性があまりよくない立地だったり、築年数が古くて耐用年数がほとんど残っていなかったりと、特に不動産投資の初心者の方にとって希望条件に合わないケースが多いかもしれません。

そもそも、利回りの高低は、リスクと表裏一体です。多くの不動産投資サイトで物件情報に表示されている利回りは、「稼働率100%を前提にした年間家賃収入」を「物件価格」で割った「満室想定時の表面利回り」です。都心から離れるほど、また築年数が古くなるほど表面利回りは高く、同時に空室リスクも高くなるという関係にあるといえます。

たとえば、「表面利回り10%で価格が6,000万円の物件X」と、「表面利回り6%で1億円の物件Y」では、賃料収入は同じ年間600万円となり、価格の低いXのほうがよい物件と感じるかもしれません。しかし、Xは郊外立地で30%空室が常態化、Yは準都心で満室経営であれば、どうでしょう。Aの賃料収入は420万円〔6,000万円×10%×(1-30%)〕、Bは同600万円〔1億円×6%〕となります。

さらに、ローンの組み方や、後で解説する購入後にかかる費用によっても、収支は変わります。投資の目的である最終的な手取り収支は、表面利回りの数値だけでは判断できないということです。

そうはいっても、購入物件を探すにあたって、利回りが重要であることは間違いありません。では、何%を目安とすればよいか、具体的に見ていきましょう。


収益物件の平均利回りは6%以上。他の投資商品よりかなり高い?

どのくらいの利回りの収益物件を探すべきかは、実際に流通している物件の現状と照らし合わせて考えることも大切です。図1は、過去1年間の収益物件の表面利回りの推移です。

全体的に右肩下がりに見えますが、だからと言って不動産投資をしないというのは早計です。不動産投資の特徴である「融資」を使いこなせば、採算は十分に合います(。それについては、次のページで解説していきます)。



2016年9月時点では、全体平均では6%強くらいの水準です。このデータは「ノムコム・プロ」の掲載物件の利回りで、首都圏の物件が大多数を占めるため、少し低めに見えるかもしれません。それでも、10%以上にこだわり続けていると、現状では良い収益物件を見逃してしまう可能性が高いことが分かるでしょう。

また、種別によっても水準が違います。区分マンションが一番低く5.5%前後、次に一棟マンション6.5%程度です。どちらも2016年春以降は落ち着いた動きになっています。売りアパートが一番高く、2016年9月で7%程度です。

他の投資商品の利回りはというと、株式の平均配当利回りは東証一部上場銘柄の全体で2%前後、Jリート(不動産投資信託)の平均分配金利回り3.5%前後です(いずれも加重平均、税引き前)。株式のほうは、運用収益よりも売買益(=キャピタルゲイン)目的の性格が強いかもしれません。毎月分配金のあるJリートと比較しても、収益物件のほうが総じて高い利回りとなっています。

ただし、Jリートは額面通りの分配金が支払われますが、収益物件の場合は賃料収入から管理費や修繕費、固定資産税などの経費を差し引いた金額となります。物件の種類・規模・築年数などによって変わりますが、大まかにいうと、物件価格の1~1.5%程度と考えれば大きく外れることはないでしょう。

表面利回り5%、経費率1.5%とすると、経費を引いた後の利回り(NOI利回り)は3.5%となり、ちょうどJリートと同水準です。したがって、収益物件を選ぶなら、表面利回りで5%を超えることが最低水準の目安になるといえるでしょう。

2016年10月現在、売買が成約している物件の利回り水準としては、キャッシュフロー収入を重視するサラリーマン投資家の場合が5%後半から7%台、相続対策を目的にした富裕層の場合が4%後半から6%弱というあたりです。

ただし、あくまでも目安になります。なぜならば、他の投資商品との違い、不動産投資には借入(融資)が大きな影響を持つからです。



次のページでは、利回り以上に手取り収入に影響するポイントを紹介します。>>

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収益物件アクセスランキング

  • 1位
    2,980万円
    利回り:10.9%
    東京都小平市
  • 2位
    5,350万円
    利回り:
    東京都国分寺市
  • 3位
    215,000万円
    利回り:
    東京都新宿区
  • 4位
    680万円
    利回り:
    神奈川県川崎市多摩区
  • 5位
    1,450万円
    利回り:11.9%
    埼玉県久喜市

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