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不動産投資の最新動向

不動産投資の物件選びのポイントや不動産投資の出口戦略、利回り・不動産価格・マーケット情報など不動産投資に関する最新動向をわかりやすく解説いたします。

宮澤 大樹
野村の仲介+
資産コンサルティング部
1998年から不動産業界に携わり、首都圏のマンション販売・投資用マンションの販売を経験。
その後、2005年より主に一棟マンション・ビル等の投資事業用不動産を中心とした仲介業務に従事。
不動産投資のノウハウ・事例

プロのノウハウでチェック!【投資物件の現地見学ポイント】

不動産投資の成功のために知っておきたい「物件調査のノウハウ」。事前の情報収集から現地でのチェックポイントまで、数多くの投資物件を見ている仲介のプロならではの目の付けどころも紹介します。

2016年10月19日

<この記事のポイント>

■現地に行く前の「情報収集」、何を調べる?
現地チェックの最重要ポイント
こういうこともある、という話

私たち、投資物件の仲介営業マンが行う物件調査は、100を超える項目をチェックし、最終的にはA4用紙30枚近くに及ぶ量になります。その中から、個人投資家の方が物件をチェックする際に、参考になるようなエッセンスを紹介していきます。

事前準備で調べておくべきこと3つ

まず、事前準備として現地に行く前に調べておきたい項目です。物件広告に出ている情報を手掛かりに、インターネットなどで以下をチェックしましょう。

<価格相場のチェック>
・近隣の路線価公示地価を調べ、おおよその土地の価格相場をつかんでおきます。
それぞれ国税庁の「路線価図・評価倍率表サイト」、国土交通省の「土地総合情報ライブラリー」で調べられます。物件広告には、正確な番地までは出ていませんが、周辺相場を知ることはできるでしょう。
・そのエリアの賃料相場表面利回りも調べておきます。賃貸情報サイト、投資物件のサイトなどでも確認できます。私の場合は、投資用不動産サイト「ノムコム・プロ」の売り出し価格の利回り推移をデータ化しています。

■プロの目
私たちが現地案内する場合は、レントロール(全戸の家賃・共益費の明細が書かれた表)を持参します。周辺相場を調べておけば、実際に貸している家賃と比較して、適正な賃料設定か、購入後に家賃が下がる可能性はないかなどを把握するのに役立ちます。

<周辺環境のチェック>
・住宅地図やグーグルのストリートビューなどで、周辺の住環境、生活利便施設の有無や現地からの距離などをチェックします。
・鉄道線路、工場やゴミ焼却場などの気になる施設が近くにないかなども把握しておきましょう。
災害危険度も知っておいたほうがいいでしょう。「国土交通省ハザードマップポータルサイト」では、洪水の浸水履歴、地盤状況、防災に役立つ地理情報など、多様な災害関連情報が得られます。

■プロの目
居住用(アパートや賃貸マンション)であれば、マイホームを購入する際とほぼ同じ項目をチェックすればよいでしょう。ただし、自分の好みではなく、"入居者目線"であることが必要です。物件の住戸タイプで、入居者ターゲットを想定します。たとえば単身者向けの物件なら、コンビニの有無や、大学・専門学校生などの需要は見込めるか、ファミリー向けなら学区や保育園の有無などもチェックするようにします。

<権利関係のチェック>
・土地が所有権か借地権かなど、権利関係をチェックします。

■プロの目
登記簿情報をインターネットで取得するサービスもありますが、取得には正確な住所(地番等)が必要です。物件広告では正確な住所・地番は公開していないので、物件を検討している段階では、個人の方が権利関係を調べることは難しいでしょう。不動産仲介会社に依頼して、事前に登記簿情報を取得してもらうと良いでしょう。
所有者が誰か、個人なのか法人なのか、単有なのか共有なのか、借地なのか、地役権の有無など、あくまで登記簿上だけですが、権利関係等の情報を把握する事ができます。

次のページでは、現地でのチェックポイントを紹介していきます。>>

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