はじめての方でも安心 不動産投資ガイド
Q6．中古マンションへの投資の特徴を教えてください
A6．購入金額が低い分、新築よりも高利回りの物件もあります。
購入金額は低いが、家賃はそれほど低いわけではない
ある新築物件（全10室）で、家賃が月10万円だとします。購入金額が1億2000万円であれば、
- 表面利回り
- ＝ 年間収入 ÷ 購入金額
＝ （10万円×10室×12ヶ月） ÷ 1億2000万円
＝ 10.0％
となります。
同じ間取り、同じ立地条件の「築10年の中古マンション」を考えてみましょう。
築10年であれば、購入金額は新築の7割程度に下がることも珍しくありません。7割とすると 8400万円です。
しかし家賃収入は7割までは下がりません。8割（8万円）前後は見込めます。
この場合の利回りは
- 表面利回り
- ＝ （8万円×10室×12ヶ月） ÷ 8400万円
＝ 11.4％
となり、新築を上回ることになります。
競争力は変えることも可能
もっとも、空室が多く発生してしまうと、高い利回りは得られません。築年数の経過した中古物件については、「新しい設備が導入されていない」「耐久性が不安」といったことから、「人気がないのではないか」という不安を持たれる方もいます。
しかし「新築に比べて家賃が安い」というのは大きな強みです。さらに、修繕やメンテナンス、リフォームなどで、新築に負けない競争力をつけることも可能です。
競争力がついた物件は、市場価格も高くなります。特殊な事例ではありますが、「修繕やリフォームの結果、家賃収入が増えたばかりでなく、買ったときよりはるかに高い値段で売れた（キャピタル・ゲインが得られた）」ということもあります。
収入の予想が立てやすい
中古物件にはすでに入居者がいます。居室の多くが埋まった（かなりの家賃収入がすでに発生している）状態で買えるものもあり、また、過去においてどの程度空室が出たかも把握できるので、収入の見込みが立てやすいです。その意味で「安心感」があります。
ただ、修繕やリフォームなどの出費が、新築物件よりも早い段階で必要になるケースが多いです。これも見込んだ上で、収支計画を立てるのがいいでしょう。
