はじめての方でも安心 不動産投資ガイド
Q2．家賃収入以外にもメリットがあるって聞いたんですが本当ですか？
A2．税金の面でいくつかのメリットがあります。
赤字の場合、他の所得と「通算」できる
家賃収入から各種経費を差し引いた「不動産所得」は、所得税の対象になります。サラリーマンであれば、「給与所得」があるわけですが、それと合算した「課税所得金額」に対して所得税を計算します。不動産所得がマイナスであれば、課税所得金額はその分少なくなり、税金も少なくなります。
購入してしばらくは、利益が出ないこともあります。ただ、建物の「減価償却費」によって利益がマイナスになっているような場合は、（減価償却費は現金支出があるわけではないので）「実際の現金収支はプラス」ということになります。さらに、サラリーマンなど、他に所得がある方の場合、不動産所得の「赤字」によって所得税が節減されます。
もっとも、購入初年度は、すぐに入居者が集まらなかったり、コストがいろいろ発生したりして、現金収支もマイナスとなることがあります。ただこの場合も、他の所得と通算できる「節税効果」があるので、影響は小さくて済みます。
固定資産税や相続税も軽減される
アパート・マンションが建っている土地は「小規模住宅用地」となり、駐車場用地などと比べ、固定資産税の「課税標準」が「200�岼焚爾良�分が6分の1、200�屬鯆兇┐詆�分が3分の1」まで圧縮されます。当然、税額も大きく違ってきます。もともと土地を持っていて、駐車場経営をされているような場合、建物を建てることで、土地にかかる固定資産税を大きく節減できるわけです。
また、不動産投資は「相続対策」として行われることも多いです。不動産を買うことで「現金」という資産が「不動産」に変わることになりますが、現金よりも不動産のほうが税制上評価が低いので、将来相続が発生した際の相続税額も小さくなります。
土地は「路線価」で評価されますが、これは購入価額より2割程度低いのが一般的です。さらに「貸家建付地」として2割前後の評価減がありますので、1億円で買った土地でも評価は6500万円程度です。建物のほうは「固定資産税評価額×0.7」で評価されますが、これは購入価額の4割程度になります。1億円で建てた建物でも、評価は4000万円程度ということです。
