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プロに聞く!不動産投資コラム 大家さん税理士が指南! 渡邊 浩滋氏(わたなべ こうじ)

第11回 確定申告に向けて対策しておくべきこと

2016年12月15日

いよいよ今年も残りわずかとなりました。
年が明けると、すぐに確定申告に取りかからなければいけません。
しかし、税金対策をするのであれば年明けからの取り組みでは遅すぎます。
12月末までの収入・経費を、年明けの確定申告で計算することになるため、税金対策は年内までに行わなければなりません。

そこで、今回は、確定申告に向けた対策について解説していきます。

今年の所得(見込み)を計算してみる

まず、今年の所得をざっくりと計算してみることです。
細かい数字にこだわらず、百万円単位で構いませんので、今年の家賃収入から年間の経費を引いてみてください。
黒字になるか、赤字になるかで大きく節税対策が変わってきます。

特に、今年物件を購入している方は、諸費用が多くかかっています。
一括で経費になるのは、登記費用、不動産取得税など。
購入のための仲介手数料は資産計上になりますので、気を付けてください。

今年の収入が黒字になりそうな場合

黒字金額が例年と比べて大幅に大きいか、もしくは小さいかで、対策するかどうかを検討しましょう。
例年に比べて小さいようでしたら、無理に節税を考えなくてもよいです。

所得税は超過累進税率といって、所得が高ければ高いほど税率が段階的に上がっていきます。所得に応じて適用される税率が異なるのです。
ですから、経費を使った場合の節税効果を考えると、税率が高い人の方が、節税効果が高くなります。
所得が高くなりそうな年に大きく経費を使うことで高い効果を得ることができるのです。

所得控除を使った節税策

所得控除を活用した対策にはさまざまなものがあります。

(1)小規模企業共済に加入する
小規模企業共済とは、個人事業主の退職金制度のことです。
掛金として積み立てた金額を将来共済金として受け取れます。
掛金は月7万円(年間84万円)が限度。
その掛金を支払う場合、全額が所得控除になります。
年払いも可能ですので、12月に84万円の掛金を支払って全額所得控除にすることも可能になります。
主に事業的規模(おおむね10戸(一戸建ては5棟)以上)の大家さんが対象になりますが、サラリーマン大家さんは加入できないことになっていますのでご注意ください。

(2)確定拠出年金を掛ける
確定拠出年金とは、ひと言でいうと、「年金の上乗せ」です。
掛金が全額所得控除になります。
運用益に税金がかからないため、効率よく年金資産を作ることができます。
ただし、下記のようなデメリットがあります。

1.口座開設手数料や口座管理手数料などの運用コストがかかる。
2.運用によっては、元本割れをする可能性がある。
3.60歳になるまで解約ができない。

なお、掛金の上限は、加入者の分類(個人事業主、会社員、主婦など)によって異なります。
小規模企業共済に加入できないサラリーマン大家さんも対象になるため、節税策としては、有効です。

(3)ふるさと納税を活用する。
ふるさと納税とは、都道府県や市区町村などの自治体に 2,000円を超える寄付金を行うことで、一定限度額までの金額が、所得税・住民税から還付・減額される制度です。

国などに税金を払うか、自分が選択した自治体に寄付するのかの違いであり、お金が出て行くことに変わりはありません。
厳密には節税にはなっていませんが、自治体により、寄付金のお礼として特産品などが送られてくるため、人気を集めています。
複数の自治体へ寄付できるので、実質 2,000 円の自己負担で、いくつもの返礼品を受け取ることができます。

限度額が、住民税のおよそ2割になりますが、今年の所得によって算出される住民税が対象になりますのでご注意ください。

経費を使った節税対策

今後融資を受けようとする方は、経費を多く使って節税をすると、賃貸経営で儲かっていないというように見られてしまうこともあるので、おすすめできません。

それでも、経費を使って節税したいということであれば、来年以降の収入につながるよう経費を使うことです。

たとえば、物件のリフォームや新たな設備を設置するなどです。
リフォームの場合、資本的支出になると資産計上しなければなりませんが、一つの工事につき20万円未満であれば、修繕費として経費にしてもよいことになっているため、少額のリノベーションをやるのもよいかと思います。

また、新たな設備を設置した場合は、原則、資産計上して減価償却していくことになります。
しかし、青色申告者であれば、一箇所につき30万円未満のものであれば、経費にすることができます(ただし、総額で300万円が限度)。

今年の収入が赤字になりそうな場合

これ以上、赤字を増やすべきかどうかを検討する必要があります。

とくに、これから不動産を増やしていこうと思われている方は、銀行からの融資も検討されると思いますので、融資を受けやすくするためにも赤字にしない方がよいでしょう。

また、不動産所得が赤字になってしまうと、給与所得から控除されることになり、給与にかかる住民税が低くなり、その金額および不動産所得がある旨が会社に通知されます。
通知されることを回避したければ赤字にはせず、不動産所得にかかる住民税を普通徴収(自分で納付)にするしかありません。

さらに、「土地取得にかかる借入金の利息については、損益通算の対象にはならない」という規定があることを忘れてはいけません。

たとえば、不動産所得がマイナス40万円になった場合、経費計上した借入金利息120万円のうち、土地にかかる利息部分が60万円とすると、40万円-60万円<0円となり、損益通算は一切できません。

であれば、無理して今年に経費を使わず、来年に経費を回した方が節税になります。

赤字を回避するには?

今年の収入が赤字になるのを避けたければ、以下のような方法があります。

(1)少額の備品などを資産計上する。
10万円未満の固定資産であれば、一括の経費にすることができます。
また、青色申告者であれば、30万円未満の固定資産なら一括の経費にすることが可能です(総額300万円まで)。

これを、あえて固定資産に計上して減価償却すれば、今年経費になる分を抑えられ、翌年以降も(少額ですが)経費に計上することができます。

(2)固定資産税や不動産取得税の未払金を立てない
固定資産税や不動産取得税などの未払金を立てないことです。
固定資産税など、行政側が税額を決定する税金(賦課税)の場合は、次のいずれかで計上することができます。

1.賦課課税通知を受けた日
2.それぞれの納期の開始の日(第1期の納期の開始の日)
3.実際に納付した日

固定資産税の4期分は、翌年2月の支払いになるため、確定申告では未払金として計上することになります。
しかし、実際に納付した日を基準にすると、未払金を計上しなくてもよいことになります。

どちらの基準で計上してもよいことになっていますので、未払金をしないで、翌年の経費に計上するという調整をすることができます。

(3)経費を削る
どうしても赤字にしたくない場合の最後の手段ですが、思い切って、経費を計上しないという手段もありです。
とくに、交際費など、税務署や金融機関に良い印象を与えないものを優先的に削るようにしましょう。

節税をするにも、まずはしっかりと計画を立てて実行することが大事。
そのためには、現在の所得の状況をしっかりと把握するようにしましょう。

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