プロに聞く!不動産投資 実践編 不動産投資コラム 物件の現地解説つき「所有物件 調査・購入ドキュメント」人気ブロガーの投資家けーちゃんが、実際に購入した収益物件の様々なポイントを解説しながら、物件の選び方や注意点を伝授いたします。人気不動産投資ブロガー 寺尾 恵介氏  大手保険会社に12年間勤務。2004年から不動産投資を始め、2008年3月までに7物件・94戸の不動産を購入し、サラリーマンを卒業。現在は大家業の他、不動産投資ブロガーとしても活躍中。著書『満室大家さんのヒミツ』(ぱる出版)他。

第27回 これまでの不動産投資を振り返って

2012年10月02日

1年にわたって連載させていただいたこのコラムシリーズも、今回で最終回ということになりました。

ぼくが最初に収益用の不動産を購入したのが2004年8月ですので、このコラムを書いている時点で、ぼくの不動産投資歴は8年ちょっとということになります。本当にあっという間でしたが、この間に自分なりにいろいろと経験を積んできましたし、成功したこともあれば失敗したこともありました。また、投資をはじめた当初とは考え方が変わった点も多々あります。

そこで最終回では、「これまでの不動産投資を振り返って」というテーマで、自分の不動産投資活動を検証してみたいと思います。

多くの反省点

これまでの不動産投資で反省すべき点はたくさんありますが、まずは「建物の老朽化と修繕費用に無頓着だった」ということが挙げられます。

何冊かの不動産投資本を読んで、セミナーにも出席したあとで物件を購入した訳ですが、「利回りが高い物件」というものに憧れ、無条件に飛びついてしまうことがよくありました。利回りが高い=安く売られている物件というのは、それなりの理由があるものです。空室が多いアパートやマンションは運営力でカバーできることも多いのですが、古く傷んだ物件をいくら上手に運営しても、水漏れやクラックが勝手に修復されることはありません。

それぞれの修繕に、どれくらいの費用が掛かるかという知識もありませんでした。激安で購入できたと喜んでいたマンションであっても、直後から次々と発覚する不具合を直すだけで、キャッシュフローがどんどん吸い取られていきます。また、壁や造作を全て壊してリノベーションをしない限り、いくらリフォームしても古さは残ります。断片的な知識をつけたことで、「どんな物件も格安リフォームでよみがえる」と思いこみ、古くて手入れされていない物件に安易に手を出したことは反省点です。

そのほかにも、「管理会社を適当に決めた(今は契約を解除しています)」「法人の設立が遅く、納税額を減らせなかった」など、改善できた点はいくつもあります。今になって思うことは、実際に物件を購入する前に、不動産投資に関連する幅広い知識をひととおり学ぶべきだということです。

不動産をひとつ購入して運営するだけでも、不動産の知識はもちろんのこと、建物、リフォーム、法律、税金、保険など、学ぶべき範囲がたくさんあります。どれが抜け落ちていても後々困ることになると思います。

重視するポイントの変化

売り物件にはそれぞれ良い点も悪い点もあり、完璧な物件は存在しません。購入検討時にどこを重視するかという基準は人それぞれですが、ぼくも経験する中で重視するポイントは変わってきました。

経験の浅い頃は、先述したようにとにかく利回り。その後は、融資を受けやすいよう積算をはじめにチェックするようになりましたし、長期に渡って安定した運営ができるよう、賃貸市況や建物の維持管理費用などにも重きを置くようになりました。

そして、今非常に重視しているのが「出口がとりやすいかどうか」です。運営中しっかりキャッシュフローを得られる物件であっても、売却時に大きく値下がりしてしまうようでは意味がありません。また、賃貸経営は将来何が起こるか分かりません。地域的・経済的な変化を早目に察知し、場合によっては「売り抜ける」という判断も必要です。その際に、スムーズに売却できるような地域・価格帯・築年数などを購入時から考えるようになりました。

不動産投資の成功談のようなものを読んでいると、「自分だったから買えた」というようなコメントを見かけます。この「自分だったから」というのは、豊富な資金や融資力を背景にして普通の人では買えないような物件を買うという意味だと思いますが、限られた人しか買えない物件は、売却時にも限られた人にしか買ってもらえません。本来は誰にでも買える物件を所有するのが望ましいです。

一棟ものなら、平成築の1億円程度の価格帯で鉄骨か RC造のもの。木造アパートを購入する場合は、多少資金力のある投資家がキャッシュで買えるような価格帯にとどめ、あまり大型の木造物件は狙わないようになりました。また、空室状態なら実需(自己使用)の方が購入できる、戸建てやファミリータイプの区分マンションは、出口戦略上非常に有利です。

それなりに上手くいった点

反省点ばかりになってしまったので、最後に上手くいったポイントの自己分析をさせていただきますが、これは一言でいうと「自分の投資スタンスが、早いうちに確立したから」だと思っています。

  • 融資を受ける必要があったので、評価が出やすいRCと鉄骨物件に集中したこと。
  • 運営コストを下げ、不動産会社やリフォーム会社に対して大口の顧客となるため、エリアを集中したこと。
  • 地元の不動産会社と親しくなって、物件情報を優先して紹介してもらうように努力したこと。
  • 入居対策をしっかりやる覚悟を決め、空室が多い物件でも躊躇しなかったこと。

スタンスを明確に伝えていたので、不動産会社からの物件情報も集まりやすかったですし、何棟購入しようと基本的には「同じ作業」の繰り返しなので、次第に失敗することが少なくなりました。

一口に不動産投資といっても、エリアや物件種別、価格帯、築年数、保有期間、融資をどの程度活用していくかに至るまで、本当に様々な手法があります。情報の取得ルートも、一般サイトをチェックするだけでなく、ぼくのように業者さんとの関係を強化していくことで情報を取ることもできますし、競売も重要な情報源になり得ます。「ひとつのスタンスを極めるまでは、それに集中する」ことが、成功の早道の一つであることは間違いありません。

長期間にわたってお読みいただきありがとうございました。

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本コラムは、寺尾 恵介氏の経験に基づいた解説を中心に、分かりやすい情報を提供するよう努めておりますが、その内容について、弊社が保証するものではございません。
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