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プロに聞く!不動産投資 実践編 不動産投資コラム 物件の現地解説つき「所有物件 調査・購入ドキュメント」人気ブロガーの投資家けーちゃんが、実際に購入した収益物件の様々なポイントを解説しながら、物件の選び方や注意点を伝授いたします。人気不動産投資ブロガー 寺尾 恵介氏  大手保険会社に12年間勤務。2004年から不動産投資を始め、2008年3月までに7物件・94戸の不動産を購入し、サラリーマンを卒業。現在は大家業の他、不動産投資ブロガーとしても活躍中。著書『満室大家さんのヒミツ』(ぱる出版)他。

第25回 物件調査・購入ドキュメント(4) 前編

2012年08月07日

ぼくが実際に購入した物件を取り上げて、どのように購入に至ったかを振り返る「物件調査・購入ドキュメント」。4物件目となる今回は、ぼくが所有している物件の中では最も「田舎」にある一棟マンションについてお話をしたいと思います。所在地は人口7万人の観光地。温泉街のど真ん中にあるRCマンションです。

当時の状況

このマンションは購入当時で築9年と新しく、しかも非常に利回りが高いものでした。全国に賃貸物件を所有していた大きな法人が倒産し、資産整理の一環として各地の物件を売却していたのですが、ぼくが購入したマンションだけが残ってしまったということです。
他物件の売却は順調に進んだようで、最後に残ったひとつは「価格は下げても早く売りたい」という債権者側の思惑が働き、高い利回りで売り出されました。

実はこのマンション、大家さん仲間のひとりが個人的なルートで紹介してもらい、購入を検討していた物件でした。その人は居住地の周辺でしか物件を購入しておらず、当該物件エリアの土地勘がなかったので、比較的そのエリアに詳しいぼくに相談があったのですが、金融機関とも相談した結果、結局その物件の取得は断念することになり、「よかったらどうぞ」という感じで情報を頂けたという経緯です。

不動産投資を実践している仲間がいると、困った時にアドバイスがもらえるだけでなく、時にはこのように物件そのものの情報をもらえることがあります(笑)。定期的にセミナーや勉強会に出席し、他の参加者の方と交流を深めることが大切で、ノムコムのホームページでも、セミナー情報がたくさん掲載されています。

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物件概要

さて、物件を紹介いただいたといっても、購入するかどうかの判断は自分でしなければいけません。手元にあるのは、物件概要と外観写真のみです。

この物件は、1DK19戸のマンションで、当時の空室は4戸と、これまで購入した物件と比べると、入居率は良い方です。物件の購入条件で「利回り」を重視する方は多いですが、「利回りが高い=価格が安い」ということは、それなりの理由があるものです。空室が多かったり、建物の傷みがひどくてリフォーム費用がかかったり。イマイチな点が何もない高利回り物件というのは、滅多に市場に出るものではありません。このような「イマイチな点」を自分の努力やスキルで解消できるのであれば、高利回り物件は本当に収益を生んでくれます。

では、この物件のイマイチな点は何だったかというと、「エリア的に融資が通りにくい」「賃貸需要が少ない」の2点です。一応「全国対応」ということになっている銀行であっても、融資エリアは各県庁所在地のみに限定されていることが多く、普通の投資家さんが県庁所在地以外で収益物件を購入するのは、地元に居住していないと難しいです。ぼくも遠隔地に住んでいましたが、既に物件のある地元の金融機関と融資の取引がありましたので、融資対象としてもらうことができました

また、エリアの賃貸需要が少ないことは容易に予測ができましたが、それで諦めてしまっては高い収益を実現することはできません。そのためには、詳細なリサーチと現地調査を行い、「工夫と努力で何とかなるのかどうか」を確認する必要があります。

事前調査での購入判断

そこで、まずは取り寄せたレントロールをチェックしてみました。仲介会社さんは、賃貸の需給状況には悲観的なコメントをされていましたが、ぼくは以下の点で「まだまだ競争力が維持できるかも」と思いました。

  1. 各戸の家賃がほとんど同じ。
    空室が増え、稼働率が落ちて来たアパートやマンションは、徐々に家賃を下げるようになります。ただ、家賃を次々と下げた場合でも、以前から住んでいる人の家賃は変動しない場合がほとんどですので、各戸の家賃が次第にバラバラになります。
    つまり同じ入居率であっても、間取りごとに家賃が揃っている方が、入居付けに苦労していないという予測が立ちます。
  2. 敷金を受領している。
    地方物件を中心に、「ゼロ・ゼロ」条件で募集するアパートが増えましたが、このマンションは全入居者さんから敷金を預かっていました。敷金や礼金についても、ゼロで募集している場合の入居率と、しっかり預かっている場合の入居率を同じ指標で考えることはできません。このマンションの場合でいうと、購入後に空室が増加する傾向にあっても、家賃を下げる前に敷金条件を緩和することで、しばらくは入居率の維持ができるだろうと考えました。
  3. 入居時期がばらけている。
    レントロールには通常、それぞれの入居者さんが契約をした年月が記載されています。年がばらけているのは当然ですが、このマンションの場合は特定の月に入居が集中するということはなく、ほぼ均等に入居があることが分かりました。観光地ということで旅館関係の方であったり、近隣の専門学校の生徒さんであったり、入居者の属性はまちまちですが、特定の入居ニーズに集中していないことは、購入判断としてはプラス材料です。学校や会社は、突然なくなったり移転したりします。入居者の大半が同じ学校に通っていたり同じ会社(地元の大工場など)に勤務していたりすると、そういったリスクに耐えられません。

このマンションについては、心配なのは入居付けのみでした。建物はしっかりしているし、築浅のRCですので銀行の評価も高くなるだろうという予測ができました。そこで、物件を紹介いただいた不動産会社さんに「現地を見てきます」という連絡を入れ、その週の終わりに調査に向かったという経緯です。

現地調査と購入交渉、契約、決済後の運営については後半に続きます。

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本コラムは、寺尾 恵介氏の経験に基づいた解説を中心に、分かりやすい情報を提供するよう努めておりますが、その内容について、弊社が保証するものではございません。
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