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プロに聞く!不動産投資 実践編 不動産投資コラム 物件の現地解説つき「所有物件 調査・購入ドキュメント」人気ブロガーの投資家けーちゃんが、実際に購入した収益物件の様々なポイントを解説しながら、物件の選び方や注意点を伝授いたします。人気不動産投資ブロガー 寺尾 恵介氏  大手保険会社に12年間勤務。2004年から不動産投資を始め、2008年3月までに7物件・94戸の不動産を購入し、サラリーマンを卒業。現在は大家業の他、不動産投資ブロガーとしても活躍中。著書『満室大家さんのヒミツ』(ぱる出版)他。

第24回 区分マンションの物件選択ポイント

2012年07月05日

過去2回に渡って、区分マンションの購入経緯についてお話させていただきました。コラムをお読みいただくとわかると思いますが、区分マンションを購入する際のチェックポイントや判断基準は、一棟ものを選別するときとはかなり違います。今回のコラムでは、区分マンション特有の物件選択ポイントについてお話したいと思います。

区分マンションの特徴

区分所有マンションは、シングル向けでもファミリー向けでも、一棟ものとは違った特徴がいくつもあります。主なものは以下の通りです。

【メリット】

  • 流動性が高い(総額が低価格なので売りやすい)
  • 管理がしっかりしていれば手間がかからない
  • 突発的な支出が少ない
  • 良い立地に物件を持つことができる

【デメリット】

  • 一棟ものよりも維持費が割高な傾向にある
  • 自分で管理をコントロールしにくい

通常、一定戸数以上の規模がある区分マンションは、オーナーや住民が管理組合をつくっていて、建物の維持管理を専門の管理会社に任せていることがほとんどです。共用部で何かのトラブルや修繕があっても、その管理会社が自分の知らないうちに解決してくれます。
「自分の知らないうちにトラブルが解決している」というのは、一棟もの投資ではありえないメリットですね。

「突発的な支出が少ない」というのは、管理費、修繕積立金を毎月支払っているおかげで、それ以外の支出が発生することがほとんどないということです。

それから立地。一棟もののアパートやマンションに比べて、土地の仕入れからプロの業者さんが手がけている分譲タイプの区分マンションは、道路付けや駅からの距離などで恵まれていることが多いです。

逆を言えば、これらのメリットが享受できない区分マンション。管理や立地が悪かったり、修繕積立金の残高が不足していて、突然の臨時徴収があったりするような区分マンションは、まったく買う価値がないと考えています。一棟ものを買う資力がないから区分マンションということではなく、特有のメリットに魅力を感じて区分マンションを投資対象として選ぶようにしたいですね。

現地に行くまでのチェックポイント

価格や立地、利回りなどを見て「詳しく調べてみよう」と思えた場合、詳細資料を取り寄せて以下の点を確認します。

  1. 修繕積立金の残高
    理想は一戸あたり50万円以上の残高があることが望ましいです。残高が少ない場合は、直近の大規模修繕履歴を確認してみましょう。大した支出もないのに残高が足りない場合は、通常の支出と積立金収入のバランスが悪いので、将来が心配です。不動産会社さんを通じて、管理組合に問い合わせると普通は教えてもらえますが、時々開示にお金がかかるような管理組合もあります。
  2. 全体の戸数
    全体の戸数は、ぼくの場合30戸以下の物件は避けるようにしています。戸数が少ないと修繕積立金が貯まりにくく、突発的な負担の可能性が高まるからです。(もっと細かく言えば、戸数が少ない物件は戸あたりの外壁や屋根の面積も多くなります。それだけ大規模修繕の際の戸あたり費用負担が多いということですね。)
  3. 部屋の面積
    シングル向け物件の場合、あまり狭いのはNGです。単位面積が狭いほど収益率(利回り)は高くなる傾向にありますが、同時に入居の競争力が減退していきます。17m2くらいのマンションになると、居室部分の面積が6畳を切るようになりますので、かなり住みづらい部屋であることは念頭においた方がいいでしょう。

ファミリー向けの場合は、(登記簿面積が)50m2以上の面積が購入基準です。
切りのいい数字だからか、(登記簿面積)50m2を境に、「住宅ローン控除」「登録免許税の軽減措置」「住宅資金贈与の特例」などが適用されるかどうかが変わってきます。
これらが適用される物件は、将来物件を売却する際に実需(収益目的ではなくマイホームとしてマンションを購入する方)向けにも売却しやすくなります。

現地でのチェックポイント

現地で行うことは、「騒音、日当たり、臭気など、ネットや紙の情報ではわからない項目のチェック」「物件の入居率調査」です。

上述したように、区分マンションは一棟もののアパート・マンションに比べて、駅に近い良い立地に建物を構えていることが多いです。そのため、すぐ近くに日照を遮る高い建物がある確率も高く、いわゆる「日当たりが悪い物件」である確率が高くなります。しっかりと南からの日当たりが確保されているのがベストですが、そうでない場合に、日当たりの悪さが入居の妨げになるかどうかを、入居者属性から判断することになります。同じ理由で、電車や人混みによる騒音の影響を受ける可能性も高いので、その点は現地でしっかり確認するようにしてください。

また、入居率の調査は一棟ものと違って、「購入しようとする物件の他の部屋」を重点的にチェックするようにします。区分は自分でコントロールできる範囲が少なく独自性を発揮しにくいので、同じマンション内の他の部屋が空きだらけなのに、自分が所有する部屋だけは入居に困らないということは考えにくいものです。一棟もののアパートやマンションの場合は、購入予定物件の「周辺の入居率」を重視して周りのチェックをしますが、区分マンションの場合は同じマンションの入居率が判断の最重要基準です。

同じ理由で、管理についても「今の管理が良ければ今後も良い」「今の管理状態が悪ければ、これからも良くならない」と判断して、まず間違いありません。管理の悪い区分マンションを改善するには、管理組合の理事に立候補して議題として新しい管理体制の提案を行い、総会の過半数の賛成を得なければなりません。そんな悠長で大変なことに取り組むよりも、はじめから管理状態の良いマンションを買うべきですね。

ちなみに、管理状態を把握するにはエントランスのチェックが効果的です。郵便受けに不要なチラシが溜まっていないか。そういうチラシやDMを捨てるゴミ箱が設置されているか。掲示板に、期限の切れた案内が放置されていないか。エントランスだけでも、管理状態をかなり把握することができます。可能であれば、ゴミの収集場所も見ておきましょう。

以上、区分所有物件のチェックポイントについて一通りお話してきました。ぼくは、前回書いた物件以外にも良い条件の区分所有をいくつか所有していますが、区分を持って感じることは「売りやすい。出口戦略が立てやすい」ということです。

他の金融商品に比べると換金がしにくい不動産ですが、区分マンションであれば購入できる投資家層も広いですし、ファミリー向けの場合はマイホームを探している人たちも購入対象になります。事業的な要素が強い一棟ものに比べて、本来の「不動産投資」に近いのが区分投資ではないかなと思います。

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本コラムは、寺尾 恵介氏の経験に基づいた解説を中心に、分かりやすい情報を提供するよう努めておりますが、その内容について、弊社が保証するものではございません
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