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プロに聞く!不動産投資 実践編 不動産投資コラム 物件の現地解説つき「所有物件 調査・購入ドキュメント」人気ブロガーの投資家けーちゃんが、実際に購入した収益物件の様々なポイントを解説しながら、物件の選び方や注意点を伝授いたします。人気不動産投資ブロガー 寺尾 恵介氏  大手保険会社に12年間勤務。2004年から不動産投資を始め、2008年3月までに7物件・94戸の不動産を購入し、サラリーマンを卒業。現在は大家業の他、不動産投資ブロガーとしても活躍中。著書『満室大家さんのヒミツ』(ぱる出版)他。

第22回 物件調査・購入ドキュメント(3) 前編

2012年05月11日

ぼくが実際に購入した物件を取り上げて、どのようにして購入に至ったかを振り返る「物件調査・購入ドキュメント」。
3物件目になる今回は、人口約200万人の政令指定都市で購入した区分マンションについてお話をしたいと思います。
過去いくつもの物件を購入してきた中でも、このマンションの購入は、かなり満足度の高い取引で、また同じような物件を購入できないものかと思っているくらいです(笑)。

当時の状況

このマンションを購入したのが2004年12月。ぼくが不動産投資に興味を持ったのが前年の2003年、最初の木造アパートを購入したのが2004年8月で、区分マンションは自身の中で2物件目ということになります。

当時のぼくは、一棟目の物件購入で自己資金の多くを使ってしまったため、次に購入する物件はもう少し小振りのものにしようと思っていました。そんな折りに、当時勤務していた会社の「持ち家取得促進制度」というものを知ります。ぼくの勤務先は非常に転勤が多く、出身地や採用地がどこであろうとも、全国に転居する可能性がありました。そのため、借り上げを含む社宅制度が非常に充実しており、かなり低廉な費用でそれなりの住居に住むことができました。

このような環境下では、なかなかマイホームを購入する社員が増えません。そこで企業の社宅負担を減らすために採用されたのが、「持ち家取得推進制度」だったのです。この制度は、会社と銀行が交渉することで、住宅ローンの金利が減免されたりするものだったのですが、ローンの返済は給与から天引きされるという、銀行にとっても非常に安心できる制度になっていました。

ぼくが着目したのは、この住宅ローンの適用基準です。なんと勤務先の優遇制度においては、住宅ローン適用の条件として「購入直後または将来居住する予定のある住宅」でも良いとされていました。これはすごいですよね。「自分で住みます」と言って住宅ローンを使って賃貸物件を購入する方はいらっしゃるようですが(金融機関への虚偽申告なので厳禁です)、これなら堂々と賃貸用の不動産を購入できます。さっそく、制度に適合する条件で物件を探し始めました。

このような制度は、転勤が多い会社と銀行がタイアップしてつくられるのですが、似たような制度を採用している会社も多いようですので、ぜひご自身の勤務先の制度も調べてみることをおすすめします。

購入物件の条件

さて、ぼくが区分マンションを購入するにあたって重視したことは、以下の5点でした。

  • 出身地の名古屋で、人口が増えている地域であること。
  • 駅から近く、賃貸付けに困らないこと。
  • 南向きであること。
  • 50m2以上の専有面積であること。(これは社内制度を利用するための基準です)
  • 新耐震基準を満たす、昭和56年6月1日以降建築確認を受けた建物であること。

賃貸中であることにこだわらずに探しましたので、マイホーム物件を掲載している大手のポータルサイトなどを検索し、購入候補の物件を見つけたという流れです。

一棟もののアパートやマンションの場合は、あまり立地にこだわることもなく、地方の物件でも購入対象としていますが、区分マンションにおいて立地はとても大切です。一棟まるごとが自分のコントロール下にある物件と異なり、区分マンションは「今のあるがまま」の状態で賃貸をしなければなりません。内装はある程度自由になるものの、外壁を塗り替えたりマンション名を変更したりといった自由はありません。

また、一棟ものに比べると分譲タイプのマンションは、駅から近い良い立地であることが多いです。ですので、駅から遠い区分マンションは、それだけでライバル物件に見劣りしてしまうことになります。

部屋の方角や日当たりについては、シングルタイプの区分マンションを購入する場合はさほど気にする必要はありません。一方、今回のようなファミリーを対象としたマンションを購入する場合は、最重要に近い選択基準となるので注意が必要です。世の奥様たちは、本当に南向きと日当たりが大好きです。

あと、ぼくは損害保険会社に勤務していたこともあり、当時から地震については過敏なほど対策をしていました。地震保険加入はもちろんですが、新耐震基準を満たしていない物件は、原則購入しないようにしています。

物件概要

見つけたマンションは、65m2の3LDK。間取りを考えると少し狭いですが、地下鉄の駅から徒歩3分程度とかなり良い場所にあり、リビングからの眺望もなかなかのものでした。
新築時から20年以上住まわれている女性が売主さんで、価格は990万円。売却理由は、このマンションを引き払って、老人ホームに入居されるということでした。

従って、購入後は入居者がいませんので、リフォームを行い賃貸することになります。賃貸に出した時の想定家賃は月額10万円程度でした。これは、賃貸ポータルサイトを少しチェックすればすぐに分かります。年額120万円ということで、表面利回りが12.1%。これにリフォーム費用が100万円弱かかると考えると、利回りは11%程度という想定でした。名古屋中心部のファミリー物件でこの利回りなら、まずまずかなという感じです。

事前調査での購入判断

数値的には合格ラインの区分マンション。購入までのチェックポイントは以下の通りです。

  1. 部屋の傷み具合と設備の交換要否。
  2. 管理組合が機能しているか。
  3. 修繕積立金の残高は十分か。

この3つのチェックポイントは、当時も今も区分マンションを購入する際には必ず確認する項目です。この3つだけ問題がなければ、ほとんど区分マンションでは失敗しないのではないかとさえ思っています。

それぞれの確認方法や合格基準は次回のコラムで説明させていただきますが、一棟もののアパートやマンションと比べて、区分マンションは事業的な要素が少ないことが特徴です。
そのため購入時の判断を間違うと、あとからどれだけ頑張ってもリカバリーできないことが多く、逆に購入時にしっかり見極めることができれば、あとはほとんど労力がかからず安定収入を得ることができるようになります。

区分マンションは規模が小さめになることが多く、短期間で何十万円のキャッシュフローを得ることは難しいかもしれませんが、手堅く失敗しない効率の良い投資手法として、もっと注目されてもいいのではないかなと思います。

次回のコラムは、現地での調査と価格交渉、リフォームについてお話させていただきます。

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本コラムは、寺尾 恵介氏の経験に基づいた解説を中心に、分かりやすい情報を提供するよう努めておりますが、その内容について、弊社が保証するものではございません
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