プロに聞く!不動産投資 実践編 不動産投資コラム 人気ブロガーの投資家けーちゃんが、約3年でハッピーリタイアを成し遂げたノウハウをもとに、不動産投資をわかりやすくお伝えします。

第3回 不動産投資の代表的な戦略 前編

2010年09月09日

「投資はプランだ」とベストセラー本『金持ち父さん 貧乏父さん』の本にも書いてあります。この場合の「プラン」とは、今いるところから行きたいところまで、自分を運んでくれるものだという説明がされています。

不動産投資の世界でも、いろんな投資手法が確立されていますが、どれも魅力的ですし、実際にその方法で成功した人から語られていることがほとんどなので、目移り状態になってしまっている方も多いかもしれません。

また、いくつか物件を持っている人であっても、「もしかして、自分のやっている手法より、こちらの方が優れているのではないだろうか?」というように、ご自身のスタンスに疑問を持つ方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回のコラムでは、不動産投資家さんに人気の6つのスタンスについて、前編、後編の2回に分けて、様々な角度から分析をしてみたいと思います。アナリスト的に、ちょっとおかための文章にしてみました。(笑)

1.激安ボロ物件投資(キャッシュ購入版)

人気ブロガーの加藤ひろゆきさんの影響で全国的に人気が高まった投資法です。 キャッシュで買える範囲の低価格物件(主に戸建て)を購入し、セルフリフォームを含めた低価格修繕をした後に賃貸に出すことで、利回り30%を超える収益を狙うものです。

◆この手法のメリット
とにかく少ない資本で参入できることが一番のメリットになります。ほとんどの場合で500万円以下、関東地方でも場合によっては200万円台で物件の購入が可能です。
建物の残存価値が低い戸建て物件を上手に選ぶと、土地値以下で物件を購入できることもあります。土地値以下で購入した物件は、「債務額<銀行の担保評価」となることが多いため、購入直後から含み資産としてみなされ、次回以降の融資を受ける際にも有利に働きます。

◆この手法のデメリット
レバレッジが掛からないため、投資のスピードとしては遅めになります。この手法のみでキャッシュフロー100万円を狙うのは非現実的です。
また、戸建て1戸の管理を請け負ってくれる管理会社が少ないため、自主管理する覚悟が必要です。(ただし、戸建ての場合は共用部もないため、手間は掛からないことが多い)。

◆この投資法を実践する場合のポイント
投資のスピードが遅いというデメリットを補うために、2~3戸購入した物件のうちひとつを売却することで、手元のキャッシュを一気に増やすことがお薦めです。
転売益を圧縮する方法や、譲渡課税を減らす(または回避する)方法もあるので、そちらと併せて実践すると投資のスピードが上がります。

◆この投資が向いている人
・自己資金が少ない、属性が高くないなど、融資を受け引きにくい人
・地方在住で、良い立地の区分マンションを購入することができない人
・リフォーム好きな人

2.激安ボロ物件投資(融資活用版)

都区内で立地の良い場所の築古物件を購入することで、RCでは実現できない高利回りを狙う投資法です。
建物の耐用年数を過ぎても融資をしてくれる金融機関は意外とたくさんあり、この手法だけで家賃年収1億円を超えている投資家さんもいらっしゃいます。

◆この手法のメリット
「良い場所に安く住みたい」というニーズは非常に高く、入居付けに困らないのが最大のメリットと言えます。家賃もエリア的には激安水準であるとはいえ、ワンルームで5万円を下回ることはありません。従って入居者の所得水準も意外と高いことが多く、滞納に悩むようなケースは少ないようです。
フルローンを受けてもキャッシュフローを出すためには、融資期間20年の場合で最低11%程度の利回りが必要ですが、都区内RC一棟ものをこの利回りで購入することは極めて難しくなります。
激安ボロ物件投資法(融資活用版)は、「最強立地」と「キャッシュフロー」を両立させる投資法だと言えるでしょう。

◆この手法のデメリット
まず、耐用年数を超過した融資を次々と受けるためには、「古い物件も問題なく運用できる人間である」ということを金融機関に認識させなくてはならず、参入障壁が高くなります。
現金または低レバレッジで購入した物件を数年間運用するなどして、実績をつくらないと、フルに近い融資を受けるのは困難でしょう。
また、ボロ物件の中には、本当にどうしようもない「買ってはいけないボロ物件」が相当数含まれているので、建物の目利き力がないと、巨額の修繕費で大失敗する可能性があります。

◆この投資法を実践する場合のポイント
収益物件に融資をする金融機関は、属性や積算価値などの数値をもってある程度機械的に融資の可否や条件を決めるところが多く、物件を選ぶ段階で融資が予測できるため、多くの不動産投資家が利用しています。
ところが、この投資法は事業性を重視して融資の可否を決めるしかなく、普段定型商品のアパートローンを扱っていないような金融機関を開拓する必要があります。

◆この投資が向いている人
・東京で一棟ものの物件を持ちたい人
・既にいくつかの収益物件を持っている人

3.ファミリー物件「サヤ取り」投資法

実需物件における、賃貸中とリフォーム済み空室との相場の違いを利用して、「サヤ取り」をする投資法です。
賃借人居住中の戸建てやファミリータイプの区分マンションを、収益還元価格で購入し、入居者が退去したらきれいにリフォームして、マイホームを探している人に売却することで、確実にキャピタルゲインを取ることができます。

◆この手法のメリット
例えばファミリータイプの中古区分マンションは、実需向けには利回り6%前後で販売されていることが多く、エリアや時代に影響されない確実な「出口」に。従って、金額さえ間違えずに物件を入手できれば、失敗する可能性は限りなく小さくなります。
また、場合によっては自分で住むこともでき、それによって売却益が非課税になる場合もあるので、投資のバリエーションとしても豊富です。

◆この手法のデメリット
賃貸中の物件を購入するため住宅ローンは利用できませんし、複数の区分マンションに融資を付けるのは難航することが予想されます。
銀行が担保評価をする上で、土地の価値に重きを置きますが、逆にある程度築年数が経過した建物についての評価は低いことが多いため、区分所有のマンションでは購入額を大きく下回るような担保評価しかされないことがほとんどだからです。
「安定運用+サヤ取り」の事業者として金融機関に評価されたとしても、この投資手法は売却(=繰上返済)が前提となっているため、融資審査には大きなマイナスとなります。個人レベルで連続して行うのは、相当な資金力か交渉力が必要です。また、業と見なされる場合は、宅建免許の必要性も考えなければなりません。

◆この投資法を実践する場合のポイント
居住者が実際に家賃を払っていたとしても、その家賃が近隣の相場から考えて妥当であるかどうかの裏付けは必ず取らないと、高値づかみをする危険があるので注意してください。
また、一般の区分マンションを購入する時と同様、賃借人と管理組合、修繕積立金の残額は必ずチェックしましょう。

◆この投資が向いている人
・資金に余裕がある人。
この投資法は、他の投資法に悪影響を与えないので、1千万円程度の資金をいつでも動かせるような場合は、やっておいて損はありません。ネット利回り8%で5年間賃貸し、6年後に3割増しで売却した場合、5年間で70%の税引き前収益になります。

次回も、それぞれスタンスの異なる3つの投資法についてご紹介します。
「これならできそうだ。楽しそうだ」という投資法を、見つけてみてくださいね。

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本コラムは、寺尾 恵介氏の経験に基づいた解説を中心に、分かりやすい情報を提供するよう努めておりますが、その内容について、弊社が保証するものではございません。
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