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第2回　サラリーマンでも不動産投資ができる理由

「不動産投資は資産家や富裕層がするもの」「サラリーマンの私には不動産投資はできない」と思っている方もいらっしゃるでしょう。 でも、時代は変わっています。実際に億単位の物件を購入するサラリーマンもいるのです。そのわけをお話します。

不動産投資の目的が変わってきた

日本の不動産投資は、バブル崩壊前と後では投資の考え方、目的が変わってきました。高度経済成長からバブル崩壊まで、日本の不動産は一貫して上昇し続け、所有していれば価格は必ず上昇するという「土地神話」がありました。そのため、不動産投資の目的は売買差益（キャピタルゲイン）であり、月々の家賃収入から利益を得る（インカムゲイン）ことは軽視され、月々の収支が赤字だったとしても物件価格の値上がりで相殺できると考えていたのです。

しかし、冷静に考えてみれば、不動産価格が必ず上がるという保証はどこにもありません。また、たとえ家賃収入があっても借入金で購入した場合、月々のキャッシュフローが最初からマイナスであれば、一定の収入しかないサラリーマンには買いづらいものです。

仮に毎月の不足分を給与から支払ったとしても、転売で利益を得る目論見がはずれ、損失を被った場合に、その損失を補填するだけの資力を持っていなければデフォルト（債務不履行）の危険もあります。そのため、キャピタルゲイン狙いの不動産投資はサラリーマンには縁遠いものとなっていたのです。

しかし、バブル崩壊は不動産投資のあり方を一変させ、キャピタルゲインを狙った投資は大きな損失を出し、「不動産だからといって常に上昇することはない」ということがやっと常識となりました。これを機に不動産を収益性で評価するようになり、物件価格の上昇が無くても、賃貸収入だけで採算がとれる価格での売買が主流となってきました。

つまり、不動産投資の目的が転売ではなく、所有し続けることによって得られる家賃収入などのインカムゲインに移ってきたのです。

インカムゲイン主体の投資がサラリーマンの参加を促す

このように、不動産投資の目的がキャピタルゲインからインカムゲインへ変わっていくと、投資家としての適正にも変化が生じます。

一番大きな変化は、投資目的がインカムゲインとなることによって、期待される投資の利益が予測しやすく、また実際の結果の乖離が少なくなるため、投資家としてあまり大きな資産背景が必要ではなくなったことです。

そのため、一定のインカムが期待できる物件であれば、一般のサラリーマンでも融資を受けて購入が可能となってきました。

また、物件を所有し、長期に渡って安定した家賃収入を得るためには、物件の管理、運営能力が要求されるのですが、この点においても、日々の仕事を着実にこなすサラリーマンのスキルが合致しているのです。

忘れ去られていた「与信」という財産

不動産投資は一般的には金融機関からの借入金で賄われるものですが、実は、この点においてもサラリーマンには「与信」という財産があったのです。

与信とは「この人にはいくらまでならお金を貸すことができる」と査定すること、つまり、人物の信用評価を行い、信用する限度額を設定する（与える）ことを言います。

この与信を考えるためには、本人の属性、たとえば勤務先、年収などの、社会的、経済的背景のことを考慮します。言葉は悪いのですが、その人にお金を貸して良いのか、貸すとしていくらが限度なのかを値踏みし、年齢、勤続年数、雇用形態、勤務先規模、年収、居住年数、居住形態、家族構成など多岐に渡る項目が検討され、「この人の社会的、経済的地位はこのくらいだから、いくらまでなら貸すことができる」という形で判断が下されるのです。

与信と属性という言葉は、自営業や会社経営者でしたら周知の言葉です。たとえば「当社は○○銀行に△千万まで融資の枠がある」、これが会社の与信であり、この与信限度額をうまく活用しながら経営し、利益を上げています。

ところが、日常、サラリーマンが与信という考え方に接する機会は、住宅ローンの申し込みの時くらいでしょう。ローン上限額、自己資金額、物件価格を見ながらあれこれ悩んだ方もいらっしゃるのではないでしょうか。

その際、「こんなに私は借りられるの!?」とびっくりした経験はありませんか？　そう、サラリーマンの与信評価は意外と高いのです。

たとえば、同じ年収の自営業の方とサラリーマンであれば、間違いなくサラリーマンのほうが与信は高くなるのです。それは、サラリーマンのほうが収入が安定していると評価されるからなのですが、この考え方から、年収がサラリーマンより多い小企業の社長さんより、サラリーマンの与信が高くなるケースもあるのです。

サラリーマン不動産投資のポイントは「与信」を生かすこと

この与信は使わなければ利益を生むことはありません。しかし、着実な収益の見込めるインカムゲイン中心の投資にこの与信を活用すれば、｢最小の自己資金｣＋｢借入金｣で自分の想像以上の物件を入手し、利益を得ることも可能です。

購入後の管理、運営方法などのスキルを身につけ、確実なインカムゲインを目的とした投資対象を見つけ、サラリーマンの忘れ去られていた財産「与信」を活用することを考えてみてはいかがでしょうか。