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第1回　私はなぜ不動産投資をするのか

株式、債権、FXなど様々な投資があるなかで、私は不動産投資を選びました。1997年から2008年までの12年間、投資総額は6億3千万円になります。一介のサラリーマンである私がなぜ不動産投資に集中投資しているのか、その理由をお話します。

普通のサラリーマンが不動産投資を始めた

たまに誤解される方もいますので、お話しておきますが、私は今も普通のサラリーマンです。違っているのは不動産投資に縁がない人からみれば、大きな借金をして過大とも思われる不動産投資をしていること、それから数冊の本を出していることだけで、日常は平凡な生活を送っています。また、特別な資産を持っていたわけでもありません（最初の物件の自己資金700万円は当時の全財産でした）。

今思えば、当時は不動産投資の知識もあまりなく、ずいぶんと無鉄砲なことをやったものだと思うのですが、当時の私には、ひとつの確信がありました。また今もその考えは変わっていません。

不動産投資の特徴

それは「不動産投資のシミュレーションによって、時間の経過とともに投資資金が回収できることが明らかであれば、その投資はやる価値がある」ということです。具体的に、私はこう考えます。

投資とは「利益を得る目的で、資金を証券、事業などに投下すること（大辞林）」ですが、利益を得られるかどうかには不確定な部分があります。たとえば、上場株式を購入したとしても、購入後の値動きは誰にもわかりません。配当金もありますが、配当利回りは微々たるものですから、株価が大きく下落した場合補填にはなりません。さらに会社事態が倒産する可能性もあります。

株式投資を例にとりましたが、このように投資には様々なリスクが存在し、投下資金はマイナス、場合によってはゼロになってしまうこともあります。しかし、同じ投資でも不動産投資の場合は、状況が違っているのです。

たとえば、株式投資の場合、会社が無くなれば価値はゼロです。しかし、不動産投資でたとえば土地付の一棟マンションを購入した場合、10年後、20年後でもそのマンションは存在しているでしょうし、老朽化し取り壊すことになっても土地は無くなりません。つまり不動産投資の投資対象は無価値にはならないのです。そして、当たり前のことですが不動産投資は収益を生む物件、一般的には家賃収入が発生している物件を購入しますので家賃収入によって投下資金は継続的に回収できることになります。この家賃収入は社会情勢、近隣の状態などから10年程度でしたら、物件を購入するとだいたいどのくらいの収益が得られるのかを高い確率で予測することは可能なのです。

つまり、物件を購入した時点で一定の資金回収はほぼ確定できる投資なのです。

個人のスキルによって成否が決まる

もちろんその回収割合は物件によって異なります。また物件の再売却価格も変動しますので、家賃収入が入っていても物件の評価額が下がり、評価を考慮すれば含み損が発生しているケースもあるでしょう。

しかし、知識を身につけ、物件購入後のシミュレーションをできるスキルを身につければ、「いくら以下で買えば有利な投資になるのか」という計算できるのです。

そして私の判断基準は、「時間の経過とともに資金が回収できることが明らか」である価格においています。

私が不動産投資を選んだ理由

投資はリスクとリターンは比例関係にあることが大原則であると言われていますが、不動産投資の場合は購入価格によってリターンの金額はほぼ確定します。つまり、不動産投資は自分が考えた価格で購入することができれば、リスクは極小でありながら一定割合のリターンを得ることが可能なのです。
ローリスク、ミドルリターンの投資が目の前にあったらあなたはどうしますか。投資することは当然のことではないでしょうか。

だから私は不動産投資を続けています。現在の投資総額は6億3千万ですが、現在もある投資案件に取り組んでおり、それが実 現すると総額は10億をオーバーすることになります。

不動産投資の中にはローリスク、ミドルリターンの投資案件があるのです。だからサラリーマンの私でも加速度的に投資規模を大 きくすることができているのでしょう。