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特集・注目エリアのマンション動向を追う(2)・大阪圏

2019年03月26日

23年に予定されている「うめきた新駅」の開業、25年の万博開催決定、IR誘致構想など、大阪にはポスト五輪の日本経済を牽引する力強さがある。マンション市場にとってもプラス要因だ。

人気のある市内のタワーマンションの坪当たり販売単価は最高で370万円台であるが、近いうちに400万円超えが相場になるというのが、主要デベロッパー各社の共通見解となっている。「市場はマイナス要素が一切なく、プラス要素ばかり。居住用としても投資用としても、買って損するという見方はない」(野村不動産)と強気だ。

高額エリアとなるのはJR大阪・阪急梅田駅周辺にとどまらず、難波・天王寺まで含めた地下鉄御堂筋線などの主要路線沿いすべてに共通するとの見解が主流だ。国土交通省も地価上昇の様子を鑑み、「数字を見る限り影響が及ぶ範囲は中心部(大阪駅・梅田駅周辺)に限らない様子。一例として、市内中心部からかなり距離がある堺市の南海電鉄・中百舌鳥駅周辺でも上昇している」(地価調査課)と説明する。

需要が確実に高まり続けているにも関わらず、タワーマンションの乱立は起きていない。最適地の駅直結~徒歩5分圏内のエリアはホテルにも最適の用地取得激戦地でもあり、土地の取得が非常に難しい。結果として既存の物件も、今後竣工する物件も、価値が担保されるか上昇するかで、下がるビジョンは見えない状況になっている。

市場の反応に関する例でわかりやすいのは、北区で3月上旬に竣工したばかりの住友不動産の「シティタワー東梅田パークフロント」(490戸)。全戸家族向けで投資用としては不向きな間取りにも関わらず、成約済みの309戸の2割は投資用またはセカンドハウス用として購入されている。現場の感覚では「セカンドハウスとして購入する人は首都圏が多く、東京の相場に比べてとても安いと驚かれることが多い」(住友不動産)としている。こうした市場の様子から、坪400万円超過後どこで価格が安定するか各社は読めず、見守る方針だ。

郊外部を含めたマンション分布にも、大きな動きが見込まれる。現在は単身用・家族用と比較的バランスよく物件が分布しているが、「市内には単身または2人用・投資用のコンパクトサイズの高価格帯物件が集中。家族向けは郊外部に集中し、人気価格帯は坪単価200万円以下になって、はっきり二極化する」(野村不動産)との見方が出ている。郊外で野村不動産が手掛けた物件では兵庫県尼崎市、JR塚口駅前の「プラウドシティ塚口」(1100戸、平均坪単価170万円台)が予想を上回るペースで売れ、18年11月に完売したことを例に「立地・価格帯ともに今後の廉価・大量供給の家族向けスタンダードの例」とみる。

しかし二極化の速度や地域差に関しては、各社の見解はさまざま。東急不動産は「すでに市内では、延床面積30~40m2の物件を購入する女性単身者が増えている」と把握しているが、市内と郊外での二極化については「今後進むが、極端に分かれるかどうかはわからない。郊外沿線沿いも含め、利便性の高い場所ではコンパクトマンションの需要自体が高まってきている印象」とみる。住友不動産は二極化を視野に入れつつも、「既存のマンションブランドのイメージと顧客が当社の物件に求めるものを大切に、今後も家族向け中心で行く方針」としている。

(提供:日刊不動産経済通信)

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