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マンション市場はどうなのか2・首都圏郊外

2017年09月22日

都道府県地価調査で東京圏住宅地は、都心部で上昇率がやや弱含みとなった一方、その周辺エリアで上昇率が拡大したが、地価上昇は都区部だけではなく、さらにその周辺部にまで拡がった。東京圏の住宅地で上昇率10位までを千葉県木更津市・君津市の計5地点、神奈川県相模原市緑区の2地点など、郊外の地点が占めた。

木更津・君津は、東京湾アクアラインを介した県外からの需要や都心への通勤アクセスが注目され、戸建て住宅素地としての需要が高まった。相模原市緑区は、いずれも橋本駅周辺の戸建て住宅地の地点で、リニア中央新幹線の開業や橋本駅周辺再開発への期待が地価を押し上げた。

インフラ効果が反映された地域以外でも、大型マンション素地の入札には、さらに過熱感が高まっている。京王線・調布駅から徒歩8分。三井住友トラスト系の「調布」(調布市調布ヶ丘、敷地面積3000坪弱)土地入札では、大手デベロッパーらが参加、入札参加者によると、最終ビットに残った4社は90億円前後で応札しており、最終的に東急不動産が落札したとみられる。1種単価150万円以上。ファミリーマンションとして開発した場合は300戸クラス、販売価格にして坪340万円を超える水準となる。

JR根岸線・港南台駅近くの公務員宿舎跡地(横浜市港南区日野南3丁目、敷地9046m2)は京浜急行電鉄と三菱地所レジデンスが取得し、約180戸の分譲マンションを建設予定。今年前半に国有地の入札が行われ、31億7780万円で落札された。大規模なマンション素地は、事業規模を確保したい大手デベのニーズと重なる。

小規模用地の動向はどうか。「郊外で総戸数50戸レベルの土地ならば、大手は積極的に参加してこない。大規模な素地とは異なり、土地代が上がったという印象はない」(独立系デベ)とする。

近年、首都圏で分譲実績を重ねるある関西の電鉄系デベは、ターミナル駅の先の「支線」を狙う。激しい土地取得競争を避けるためで、「ターミナル駅の高額物件に手が届かなかった人にとって、相対的に値頃感のある物件を供給できる」(同デベ)。いまの実需層は堅実で、高級住宅地と呼ばれるエリアや高級路線にこだわらないと考える。一例として、東京・台東区吉原に程近い40戸規模のマンションが早期完売した。「路線や地名のブランド力が通じない。逆に、マイナスイメージにもこだわらない」(先の電鉄系デベ)とみている。

一方、駅遠物件については、大手もさることながら、中堅デベも取得には慎重で「売れない土地がいくつもある。郊外は駅徒歩7分を超えると、見向きもされない駅や路線がある」(千葉県地盤のある中堅デベ)とする。具体的に、多くのデベが挙げたのがつくばエクスプレス(TX)の沿線。「飽和状態で、売れている物件が皆無。路線丸ごと避けている」(中堅デベ社長)。在庫として積み上がっているほか、かなりの供給計画がある。

また別の中堅デベは、数年前までは駅遠を含む首都圏全域でマンションを分譲していたが、最近では都区部と横浜市・川崎市で駅近の土地情報を探しているとする。「信託銀行から得られるマンション素地の情報が急減した。ただしこれは我々自身が地域を限定しかつ駅近と、要求を厳しくしていることのあらわれ」とみている。在京の電鉄会社は、今後、用地取得はさらに厳しくなるとみて、自社沿線の地主とのネットワークを強化、限定入札の声掛けを得るなど、実績を出しつつある。

販売面では、マーケットと価格が折り合わず、難航するケースも散見される。一部の大手デベは昨年、大幅な供給調整を行った。売り出す予定の物件が「期ズレ」で在庫が増えたためで、価格調整した。「調整済みの物件が、年明けから売れ出した。郊外は価格次第ということだろう」(マーケット関係者)。

東京隣県の郊外でも、都心と変わらず、消費者の目線が向く先は、駅近や大型といった分かりやすい、目立つ物件だ。横浜・馬車道の1100戸超級・高層タワマン計画「ザ・タワー横浜北仲」は、昨年12月15日のHP開設後、資料請求数が1万3000件を突破。8月下旬にモデル開設し、9月第1週の段階で、再来含め1000組超が来場。さらに月内に2000件の来場が見込まれ、関心の高さがうかがえる。埋立地ではないタワーの希少性、高層階におけるオークウッドの「高級ホテル」テイストのサービスアパートメント入居といった付加価値が、資力の高い40~50歳代にとって魅力に映る。平均販売坪単価は400万円の大台に乗るとみられている。

千葉・幕張の大規模開発「幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス」は4月14日のHP開設後の資料請求数が3000件以上となっており、こちらも反響は高い。幕張新都心17.5haに10年以上をかけ約4500戸のマンションを整備する「幕張ベイパークプロジェクト」の初弾。徒歩15分とやや駅遠で、平均販売坪単価を200万円前後に抑える。

(提供:日刊不動産経済通信)

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