不動産サイト nomu.com > 不動産ニュース > マンション市場はどうなのか1・都区部用地など競合続く

不動産ニュース Pick-up

マンション市場はどうなのか1・都区部用地など競合続く

2017年09月21日

17年都道府県地価調査では、東京圏住宅地のうち23区北東部の上昇が目立った。都心をはじめ、駅前など利便性の高いマンション用地は高騰を続けており、用地の需要が都心部から染み出し、東京駅などへのアクセスに優れた周辺部へ流れている状況を裏付けた。

都心部は、パワーカップルや、投資と実需が相半ばする「半投半需」の富裕層など購買体力のある層への訴求力が強い。販売価格の上昇も受け入れる余地があり、デベロッパーの取得意欲は依然として強いが、「ここ数年、大手・財閥系の独壇場となっている」(中堅デベ幹部)。しかし、その大手・財閥系でも、「都心好立地の入札案件はホテルや商業、賃貸住宅プレイヤーとも競合する。一時期に比べ、ホテルに競り負けることは減ったが、それでも浅草などの好立地は難しい」(大手デベ幹部)。

東京・目黒駅からバス便6分下車徒歩1分、目黒通り沿いにある三井住友トラスト系が保有する「下目黒」(約5352坪)の土地入札も、三井不動産レジデンシャルをはじめ、三菱商事都市開発といったデベが軒並み応札したが、ニトリを中核とする連合がショールームなどの商業施設用地として130億円以上で落札した。

どのデベロッパーも相対取引を志向する一方、将来、収益を生む確実性が高い希少立地の入札となれば、やはり一斉に参加する。今年前半に開札のあった「国家公務員宿舎原町住宅」(東京都渋谷区恵比寿南、土地面積4035m2)の二段階一般競争入札には11者が企画提案書を提出した。落札者は野村不動産。契約金額は約105億円。地上11階地下1階で分譲住宅約90戸、宿泊施設や子育て支援施設、デイサービス施設などを計画する。野村不は今年6月、川崎汽船より「ラ・フェンテ代官山」(東京都渋谷区)も取得した。

今年4月に入ると、都区部においてアクセルを踏み込んだ入札事例も散見されるようになった。JR大森駅2分の「大森山王」(約892坪)の案件では、野村不と清水総合開発の連合を抑えて大和ハウス工業が落札した。入札価格は70億円超とみられ、一種坪単価だと260万円、販売坪単価だと480万~520万円と推測されている。

大和ハウスは、再開発エリアで羽田へのアクセスがよい品川からの距離や、「山王アドレス」かつ台上の立地を評価しての取得。再開発による都市再生が地価上昇となって表れているが、大規模でなく単独のマンションプロジェクトでも種地とその周辺では用地交渉が進む。大手・財閥系デベでさえも、20坪程度の土地をはじめ、居抜き・立ち退きも手掛けてまとめる「用地づくり」に汗を流す。

用地取得マーケットで大きな存在感を示す住友不は、従来と変わらず都心重視の「好球必打」の方針だが、出物は少なく、入札は一段と厳しい状況のため、引き続き再開発手法を中心にまとめていく。

エンドユーザーによるマンション需要は、物件による強弱はあるものの底堅く推移している。昨年までは都心、都区部、郊外においても一様に「高値挑戦」の傾向が強く、販売価格も高止まりの様相だったが、今年は、都心一等地を除いてマーケットと折り合う価格での供給が増えた。

住友不では17年上半期(1~6月)は来場・契約ともに前期比で2割増となった。価格は高値圏であるものの、共働きやシニア層が利便性の良い物件を購入するケースが増加しており、中央区や江東区湾岸部の物件は「絶好調」(住友不)で、有明で開発中の「シティタワーズ東京ベイ」は、坪単価320万円程度で第1期330戸が早期完売の見込み。恵比寿や大井町で販売中の大型タワーも引合いが強い。

タワー人気は健在で、三井不動産レジデンシャルの「パークコート浜離宮 ザ タワー」は未供給分が10戸あるが完売が目前に迫るほか、「パークタワー晴海」も9月9日に第1期4次販売を実施し、累計約400戸を販売し、全戸客付け済みとなった。10月より第2期モデルをオープンする。

日本橋など供給が続き、販売単価が上昇したエリアでも需要は付いてきている。野村不が供給した「プラウド日本橋人形町ディアージュ」は、坪単価500万円と、エリアにおける過去最高単価を記録したが完売となった。「中央区明石町の銀座東と同水準の坪単価だが、明石町はファミリーであるのに対し、人形町はDINKSが中心など、ガラリと異なる客層に訴求した」(野村不)。引き続き同エリアで2物件を供給する計画で、坪400万~450万円を指標に仕入れを継続する。

今年度6000戸の契約を掲げて邁進する野村不は、従来の回転を意識した販売戦略に原点回帰しており、足元では即完物件が増加している。一方、都心一等地でも、千代田区の「番町」のように価格にばらつきが出てきたエリアもある。同じ「番町」ではあるが、600万円台と700万円台後半の物件がそれぞれ供給されている。

実需も想定したコンパクトやワンルーム商品など、新たなマーケットも拡大している。三菱地所レジデンスが資産形成型コンパクトマンションとして展開を開始した「ザ・パークワンズ」は話題をさらったが、投資も実需も取り込めるとして商社系デベも参入準備を進める。電鉄系デベの複数社も検討を進めており、実際に用地を仕入れた例や、事業化を視野に入れた用地取得を展開する。

また、残地やファミリーには向かない用地の事業化メニューとして学生マンションやシニア住宅の開発も進む。シニアはサービス付き高齢者住宅のほか、分譲型での商品投入準備を進める大手デベが複数社あり、市場の拡大が見込まれている。

(提供:日刊不動産経済通信)

  • ノムコム会員
野村の仲介+

任せて安心!
野村の仲介+の
充実サービス

買換保証
お買いかえのお客様へ。買換保証とつなぎ融資サービス。
補修保証
安心の保証サービス。事前検査を行い不具合があれば当社が補修します。
相続サポート
充実の相続サポート。資産・相続マスターが相続の不安を解消します。
店舗案内
顔写真・保有資格付きでスタッフも紹介。

不動産知識

ご売却サポート

不動産の査定に関する情報はこちら

不動産無料査定

カンタン入力で概算
価格をお知らせ。