マンションの売れ行きが低迷し、分譲価格も落ちている。マスコミではそんな記事・報道が多い。果たして、これは本当だろうか。
　毎年300件ほどのマンション、建売住宅を見ている私の実感からすると、確かに値段を下げている分譲マンションはある。しかし、すべてのマンションが売れ行き不振で価格を下げているわけではない。
　価格を下げているのは、主に郊外のマンション。その一方で、価格を下げずに売れてしまう都心部のマンションがあるし、準都心部では当初想定されていた価格を少し上げて売り出される物件もある。つまり、いろいろなのだ。
　私が見る限り、都心部と準都心部――そのなかでも住宅地として人気が高い場所で分譲されているマンションは価格が崩れにくい。価格が崩れないのは“売り物”が少なくなっていることも大きな原因だと思っている。
　その理由は、土地オーナーが地所を手放さなくなっているからに他ならない。
　なぜ、手放さないのか。その理由を探るため、もし自分が都心や準都心の一等地、例えば麻布や自由が丘、三鷹で広い土地のオーナーだったらどうするかを想像してみよう。
一等地を所有していれば、毎日のように「売ってください」「高く買いますよ」と言われるはずだ。しかし、すぐに手放すだろうか。長い目で見れば一等地は間違いなく上がる。賃貸マンションやオフィスビルを建てれば末永く収益を生み出してくれる。
「売るなんてもったいない」と思う。売らずに活用することを考えるはずだ。一等地のなかでも特に良い場所――例えば駅に近くて静かなど希少価値の高い場所であればなおさら売らない。
　それで、都心・準都心部では土地の売り物が減り、それに伴って新規のマンション分譲も減少。希に売り出されるマンションは希少価値があるため高い値段でも売れてしまう。そんな現象が続いているのである。

　ここで、借地権に関する基礎知識を解説しよう。借地権に関して理解されている方はこの章を飛ばし、次の章に移っていただいきたい。
　借地権とはなにか――
価値の高い土地を持つオーナーにとって、「売らずに利益を得る」方法の一つが土地を貸して賃料を得るというもの。この形式で建設されるマンションを「借地権マンション」と呼び、通常の「所有権マンション」と区別される。
　借地権マンションは、二つの種類に分けられる。「定期借地権」と「普通借地権」だ。普通借地権は一般借地権とか旧借地権とも呼ばれるとおり、昔からあった形態の借地の方式。これに対して平成４年、借地借家法の改正で生まれたのが「定期借地権」という方式だ。
　昔からある普通借地権は借りる側に有利な面が多く、地主には損な法律という声が多かった。地主にとって特に不利とされたのは「一度土地を貸すと、返ってこない」という点。借りる側の権利が強く、地主が「返して」といっても、借りている側が承諾しなければ返さなくてもよい。つまり、借りている側が主導権を握る。
地主としては借地にすると土地を手放したのと同様になるので、借地権では貸したくないと考えられるようになってしまった。
　そこで誕生したのが、定期借地権方式。土地を貸す期間を限定（50年以上）し、あらかじめ決めた期間が満了すると、いかなる理由があっても土地を返すという契約になっているものだ。これにより、手放したくない土地を持っている地主も「定期借地権なら貸してもよい」と考えるようになった。
　以上が普通借地権と定期借地権の違いである。

　借地権方式のマンションは、土地を取得するわけではないので分譲価格に土地代金が含まれない。基本的には建物代金だけを払う。そのため、所有権方式のマンションに比べ、割安な価格で分譲できることになる。やり方によっては、思い切り安くすることもできるのだが、それが正しい選択とは思えない。理由は、一等地に安普請のマンションはそぐわないからだ。
　借地権マンションは、多くの場合、憧れの一等地に建設される。そんな場所に建設されるマンションはつくりにおいても“上等”でなければ場所に似合わない。しかし、つくりをよくすれば建設費が高くなる。高くなるが、土地代を払わなくてもよいのだから、分譲価格は相場の範囲で収まる。
　つまり、借地権マンションのメリットを生かし、相場内の金額で相場以上に上質なつくりを実現する――それが、現代における借地権マンションの姿となる。
　ここで注意したいのは、上質なつくりといっても、飾りを多くするのではないということ。飾りではなく、本質的な構造をよくするのだ。
　まず、長持ちする躯体をつくり、間取りや設備は容易に交換できるようにする。加えて、住戸内の環境をよくするため、寒さ・暑さの影響を受けにくくする。むずかしい言葉で言えば、耐久性や更新性、断熱性などを高めるわけだ。これらは、地味な工夫であるが、住み心地に与える影響が大きく、住んだときの快適さも増す。ただし、お金がかかる工夫でもある。
　お金がかかるわりに、分譲時にアピールできる派手さがない。住み続けて「いいねえ」と実感できるたぐいのものである。そのため、通常のマンションでは、耐久性、更新性、断熱性は並レベルでいいから、なるべく分譲価格を安くして、という方向にならざるを得ない。
　その点、借地権付きマンションならば、価格を相場のレベルに抑えて、基本部分にお金をかけることができる。だから、借地権方式は、つくりのよいマンションを実現する上で非常に合理的な手法でもあるわけだ。