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#不動産売却

2020.03.17

民法改正で売主様の「瑕疵担保責任」が変わる!不動産売却に生じる影響と対策とは?

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2020年4月1日から、民法(債権法)の改正が施行されます。これによって、不動産売買における「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へと変わります。売主様にとってどのような影響が生じ、どのような対策を講じればよいのでしょうか?

民法(債権法)が約120年ぶりの大改正!

2017年5月に国会で成立した「民法の一部を改正する法律」が、2020年4月1日から施行されます。

民法は1896年に制定されてから約120年間、ほとんど見直しが行われていませんでした。そのため、内容が今の社会経済に対応し切れておらず、一部の実務などで通用していた基本的なルールも法律の条文上で明確になっていなかったのです。

瑕疵担保責任が変わる!不動産売買への影響は?

民法(債権法)の改正によって不動産の売買契約にも大きな影響が生じます。特に注目したいのは、「瑕疵担保責任」が変わることです。

■不動産売買における「瑕疵」とは?
不動産売買における「瑕疵(かし)」とは、「きず」や「不具合」「欠陥」のことをいいます。
雨漏りやシロアリの被害、土壌汚染や地下埋設物などが代表的な例です。

ここでは、わかりやすいように「瑕疵=欠陥」と表現して説明していきます。

●不動産売買における瑕疵の例

■瑕疵担保責任とは?
改正前の民法(以下、旧法)では、「隠れた瑕疵」がある場合に買主様は売主様に対して損害賠償請求ができるとしています。この、売主様に生じる責任が「瑕疵担保責任」です。
また、欠陥があることにより「家に住めない」など、購入した目的が達成できない場合には契約を解除できるとしています。
「隠れた瑕疵」とは買主様が契約時に普通に注意しても分からなかった「欠陥」のことを指します。

「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ

旧法の「瑕疵担保責任」は、改正後の新法で「契約不適合責任」へと変わります。
新法では、「隠れた瑕疵」があるという要件が「契約の内容に適合しない」ものに改められ、売主様は「売買契約の内容に適合した商品を引き渡す義務」を負います。

■買主様の4つの権利が明文化
新法では、売主様が「契約に合った物件」を引き渡さなければなりません(売主の債務)。
仮に「契約に合っていない物件」を引き渡した場合には、売主様に故意(=わざと)、過失(=うっかり)などの原因があれば、損害賠償請求できるものとしています。
なお、ある当事者に故意(=わざと)、過失(=うっかり)などの原因があることを、当事者に「帰責事由がある」と専門用語では言います。
また、買主様から売主様への責任追及の方法(買主様の権利)は「追完請求権」と「代金減額請求権」が追加され、4つの権利が明文化されます。

民法改正前後の責任追及の方法

旧法(改正前) 新法(改正後)
損害賠償請求
⇒「損害が生じたからお金を払ってくれ」と損害賠償を求める権利

契約の目的を達することができない場合に解除できる

・催告しても売主が応じない場合は解除できる
・契約の目的を達することができない場合には「催告なし」で解除できる
契約解除
⇒「これじゃ話が違う、解除してくれ」と契約を解除する権利

契約の目的を達することができない場合に解除できる

・催告しても売主が応じない場合は解除できる
・契約の目的を達することができない場合には「催告なし」で解除できる
追完請求
⇒「ちゃんと契約どおりの内容で進めてくれ」と契約通りの履行を求める権利
×
※規定なし
代金減額請求
⇒「欠陥があるなら、その分の代金を値引いてくれ」と減額を求める権利
×
※規定なし

売主様はどこに気をつけたらいい?

今回の民法改正による変更点は、買主様の権利が拡充され、相対的に売主様の責任の及ぶ範囲が広くなったと言えます。

売主様が取れる有効な対策としては

■買主様から「契約不適合」と言われないために契約書類(特に「重要事項説明書」と呼ばれる書類です)に不動産の状態や状況を事細かく明記して買主様と不動産の情報を極力共有すること
■事前に専門家によるチェックや監修を受けた上で売買契約に臨むこと
■万が一の場合に備えて瑕疵保険へ加入しておくこと

などが考えられます。

ですが、「瑕疵担保責任」は任意規定であるため、売主様が「個人」の場合、実際にはこれまでも新法とあまり変わらない運用がされています。
任意規定とは「双方の合意により排除可能な規定」ということです。
つまり、契約ごとに、特約でもって買主様の行使する権利を限定的にしたり、売主様の責任が及ぶ範囲を狭くすることで、この規定を排除ないし免責にすることは可能です。

民法が改正され「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わっても、これらが任意規定であることに変わりはありません。

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これまで説明してきたように、民法改正によって売主様の責任を問われる機会が増えることが予想されます。

しかし、ご自身で不具合を発見したり、床下や屋根裏など普段見られない場所の状況を正確に把握したりすることは困難です。また、瑕疵を見つけてもご自身でどう対処すればよいのか分からないというお悩みやご不安を抱えられる方がたくさんいらっしゃいます。

野村の仲介+(PLUS)では売主様をサポートするため、マンション、戸建、土地の売却にあたり、それぞれの信頼性向上を図る4つのサービスを<あんしんPLUS>として提供しています。

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事前に検査や調査を行い、契約後もアフターサポートを提供することで、引き渡し後のトラブルを軽減します。(あんしん設備補修、あんしん建物補修では、専門家が検査を行い、不具合が発見された場合、事前に補修(5万円まで)を受けることができます)また、不動産の購入に不安を抱く買主様の不安払拭にもなり、スムーズな売却活動に繋がります。

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【法制度に関する監修】飯沼総合法律事務所 児玉 譲氏 (弁護士)

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