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#住宅購入#資金計画

2018.11.07

なぜ、都心3区では築年数よりも立地が重視されるのか?

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都心の高級マンションを購入しているのは、一部の"お金持ち"が多いと思われがちですが、実は30代の会社員も少なくありません。どのようなライフスタイル、物件選びをしているのでしょうか。

都心で中古マンションを購入する都心派の特徴とは?

なぜ都心エリアでのマンション購入を希望するのでしょうか。

・ドアツードア30分で通える職住近接のマンションに住みたい。
・忙しいので職場と住居が近いほうがよく、ショッピングや外食も近場でしたい。
・都心のタワーマンションの眺望や上質な空間に癒されたい。

このような感覚で、あくまでもマイホームとして都心に目を向けています。

そして、都心を選ぶ若手サラリーマン層(以下「都心派」と呼ぶ)の住まいに関する独特の感覚も関係してきます。

まず、都心派は「賃貸と購入」の垣根が低いのが特徴です。よくある「買うか借りるか」のメリットをまとめたものが表1ですが、都心のマンションに限定すると、この結果が変わってきます。

表1.買うか借りるか<一般的な比較>
比較項目賃貸購入
1 住宅の質 ×
低い

高い
2 住みかえの自由度
高い
×
低い
3 住宅費負担
家賃/住宅ローン返済

軽い
×
重い
4 資産性 ×
ない

ある

たとえば、2つ目の「住みかえの自由度」は、都心のマンションであれば資産価値が高く売却が難しくないため、購入しても住みかえの制約がほとんどありません。

3つ目の「住居費負担」についても、現在の超低金利下で月々の負担を計算すると、住宅ローンの毎月返済額(ボーナス払いなし)のほうが賃貸住宅の家賃よりも低いこともめずらしくありません。

そうなると、都心派の場合、すべての項目で購入のほうに〇が付きますから、そのほかのエリアに比べて、「マンションを購入する」ことへのハードルが下がると考えられます。

【資金計画】無理せず、賢く低金利の住宅ローンをフル活用

続いて、都心派の資金計画や物件選びの特徴を紹介します。

都心派の方は、手元に2,000万~3,000万円の余裕資金があったとしても、すべてを頭金に投入せず、「超低金利の追い風を最大限に活かして借入を増やしたい」という傾向が強いといえます。

こうしたニーズに応えてくれる金融機関も増えています。購入価格の全額を借りるフルローン、リフォーム代も含めて購入価格以上の融資をするオーバーローン(リフォーム資金セット型)もめずらしくありません。

その一方で、年収(課税所得)は1,000万円以下でも、自己資金を豊富に持っていれば都心マンションを購入できる場合があります。年収800万円で計算した借入可能額は5600万円程度(年収の7倍相当)ですが、手持ち資金に親からの資金援助を合わせて、自己資金を3,000万円用意できたので購入できました。

たとえ親からでも、多額の資金をもらうと贈与税がかかります。しかし、図3のような贈与税の非課税制度(住宅取得等資金贈与の特例)を活用すれば、贈与税はかかりません。この他にも「相続時精算課税制度」「親子間融資」など、自己資金を増やす方法はいろいろあります。適用条件や利用上の注意点がありますので、税務や融資の専門家に相談してみましょう。

表2.贈与税の非課税制度
実の親や祖父母から住宅取得資金を援助してもらう場合に、贈与税が非課税となる制度。
比較項目非課税限度額
省エネ等住宅左記以外の住宅
2016.1.1~2020.3.31 1,200万円 700万円
2020.4.1~2021.3.31 1,000万円 500万円
2021.4.1~2021.12.31 800万円 300万円
※建物価格に10%の消費税がかかる場合は上記限度額とは異なる。
 中古マンションを個人から購入する場合は、消費税はかからない。

また、民間金融機関は自営業者に対する融資審査が厳しい傾向がありますが、前述のCの例では、自営業者でも融資を受けやすい半公的制度である「フラット35」を利用しました。フラット35は、35年固定の金利が1.39%程度(2018年9月時点)と低水準にあり、融資限度は8,000万円以下です。都心のマンション購入にも幅広く利用可能です。

【物件選び1】新築志向よりも、立地のバリューを重視! 築年の古さは気にしない

マンションの希望条件として、まず「新築か中古か」に分かれますが、都心派の場合は、早い段階から中古に絞って検討しているケースが少なくありません。理由は2つあります。

【理由1】希望エリアを重視している。新築マンションに絞ると都心部の物件数は非常に少ないため、新築にはこだわらない。
【理由2】新築と中古との価格差が郊外に比べて大きい。中古の割安感が目立つ(相場をネットで調べているケースも多い)。

現在、都心の新築マンション価格は、坪あたり700~800万円を下回りません。それに比べて、中古マンションであれば、都心3区でも築年数の許容範囲を広げると坪あたり300万円台後半くらいから探せます。つまり、新築価格に比べて4~5割も低く、中古の割安感が目立ってくるわけです。

【物件選び2】「アクセスかアドレスか」で志向が分かれ、妥協しない

エリアへのこだわりが強い都心派は、「アクセス重視」と「アドレス重視」という2つのタイプに分かれます。

首都圏以外の地域から都内へ就職した方の場合、山手線ターミナル駅からの所要時間を限定するといった、「アクセス(交通の利便性)」へのこだわりが強いといえます。地方の富裕層が都内でセカンドハウスを購入する場合も同様です。

一方で、もともと都内で生まれ育った方は、広尾・麻布・青山などピンポイントの「アドレス(住所)」を希望する傾向が強いようです。エリアやアドレスにこだわればこだわるほど、新築では条件に合う可能性が低いため、中古オンリーで探す割合が高くなります。

エリア以外にも、妥協できない条件を持っている都心派は少なくありません。都心派は、あくまでも希望条件の80点、90点を超える物件を目指します。「その条件に合わなければ無理して買う必要がない」という考え方です。

それでいて、購入したマンションに永く住み続けようという意識が薄いのも特徴です。賃貸で住みかえるのと変わらない軽やかさで買いかえるのです。

こうした自由な買いかえができるのも、他のエリアに比べて資産価値が保たれるからこそ。エンドユーザーを始め、投資家にも幅広いニーズがある都心のマンションならではといえるでしょう。

理想の立地や物件を妥協せず、手の届く範囲で無理なく損なく実現しようとする彼らの考え方は、都心以外のエリアで検討している方にも参考になるのではないでしょうか?

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