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#住宅購入

2018.09.21

覚えておきたい!中古マンション購入の流れと手順

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スムーズに中古マンションの購入を進めるには、あらかじめ段取りを踏まえておくことが重要です。そこで、中古マンション購入の流れと期間の目安を下図に示しました。項目ごとに、押さえておきたいポイントを解説します。

物件紹介・現地見学/1件当たり15分~30分、1ヵ月で10~15件が目安

最初に不動産仲介会社に接触した際に、物件の希望条件やスケジュールの確認、資金計画のアドバイスを受けたら、いったん物件資料などを持ち帰り、家族で話し合います。後日、最新の物件情報が不動産仲介会社からFAXやメールで送られてくるので、その情報も踏まえて見学したい物件を3~4件に絞って連絡します。

1日に複数の物件をスムーズに回れるように、現地見学の段取りは営業担当者が付けてくれます。1件当たりの見学時間は15分から30分程度が目安になるでしょう。

効率的に見学できるように、物件資料の検討段階にどこをチェックするかを準備。また、後で比較検討するときに忘れないよう、ポイントをメモしておきましょう

見学の当日は、車での移動が一般的です。交通利便性や、商店・学校・公園などの生活に関連する施設は、ある程度まで営業担当者が事前に調べて、案内をしながら教えてくれるでしょう。現地では物件を中心に見るため、周辺環境や駅からのアクセスなどは、候補を絞り込んでから、自身で調べます。

1か月程度を目安としてこうした現地見学を数回繰り返して、最終的に購入したい物件を決めていきます。

購入申込み/価格やスケジュールの希望を伝えて売主と交渉

気に入った物件が決まったら、営業担当者を通じて売主に「購入申込書」(「買付証明書」)を提出します。ここに、購入希望価格、契約と引渡の希望日、残代金の決済方法、住宅ローン利用の有無などの諸条件を記載し、売主に検討してもらいます。

売主からの返事は、遅くても1週間以内にもらえるでしょう。場合によっては、営業担当者を通じて双方の意見を擦り合わせ、諸条件の微調整を行います。

住宅ローンの事前審査/融資の種類によって事前審査がないことも

売買契約の準備として、契約してから住宅ローンが下りないことがわかって解約になる、といったトラブルを防ぐため、金融機関に融資が受けられるか確認を取る「住宅ローンの事前審査」があります。銀行などでは、事前審査の結果は即日か翌営業日には出ます。

ただし、一部の金融機関ではいきなり本審査になるため、「住宅ローンの承認」が下りるまでに1~2週間かかることもあります。

契約を結ぶ前に、契約書の内容や物件の詳細な情報などの大切な事項について宅地建物取引士から買主に対して説明する「重要事項説明」があります。内容が多岐に渡るため、説明に1~2時間ほどかかります。

重要事項説明/契約前に取引内容をチェックして確認する

1 登記簿に記載された事項
2 法令に基づく制限の概要
3 私道負担等に関する事項
4 上下水道・電気・ガス施設の整備状況
5 一棟の建物と敷地に関する権利、その管理・使用にに関する事項
6 石綿使用調査の内容
7 耐震診断の内容
8 売買代金等以外に授受される金銭の額(手付金、その他の清算金)
9 契約の解除に関する事項
10 損害賠償の予定、違約金に関する事項
11 金銭の貸借のあっせん
12 瑕疵の責任

売買契約/購入申込みから1週間で契約。手付金の準備も忘れずに

購入申込みをしてから売買契約までは3日から1週間というのが一般的です。契約を結ぶまでは法的拘束力はなく、売買契約までの期間が伸びるほど、他の買主が現れる可能性が大きくなるため、早く契約に進むことが賢明です。

売買契約時には、購入価格の5~10%の手付金を支払います(例えば手付金が5%の場合、4000万円なら200万円が必要になります)。支払い方法は、現金か預金小切手(「銀行振出し小切手」「自己宛小切手」)が一般的です。ATMでは一度に50万円しか引き出せないため、必ず事前に用意しておきましょう。

また、売買契約の時には、併せて不動産仲介会社との間で媒介契約を結び、仲介手数料の半額を支払います。

住宅ローン申込み~住宅ローン契約/融資の承認が下りるまで1~2週間。書類の準備も念入りに

契約を結んだら、すぐに住宅ローンの申込みを行います。今度は本審査です。まれに本審査で融資を否認されるケースもあります。もし本審査で融資が否認された場合は、急遽、別の金融機関に当たらなければなりません。

通常は、承認までに1~2週間程度かかります。書類の不備などがあると3~4週間かかる場合もあります。住宅ローン承認を受ければ住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)を結べます。ローン契約から融資の実行までに3~4日かかるため、残金決済の日程から逆算してスケジュールを調整するといいでしょう。

残金決済/銀行の支店で実施するため半日は仕事を休む

手付金を除いたお金を精算するのが「残金決済」です。融資を受けたお金で支払う場合、手続きは融資元となる金融機関の営業所で行うことになります。平日しか営業していないので、平日働いている方は半日程度、仕事を休む必要があります。

会議室などに、売主、売主側の営業担当者、買主、買主側の営業担当者、銀行員、司法書士が一同に介して手続きを進めます。このとき、既に売主が支払っていた固定資産税や管理費などを日割りで清算します。また、仲介手数料の残り半額を支払います。いずれも現金で支払うのが普通でしょう。

引渡し・登記/権利証がなくなり、英数字を教えてもらって登記が完了

資金のやり取りが済めば、あとは引渡しです。実際には、売主からマンションの鍵を貰うだけで、いつでも入居できる状態になります。これらの一連の手続きと並行して、所有権の移転登記や住宅ローンの抵当権設定登記を行うために司法書士に登記を委託します。登記費用や司法書士に対する報酬が必要です。

2005年からは、電子化されて権利証がなくなりました。権利証に代わって「登記識別情報」と呼ばれる12桁の英数字が知らされるだけになりました。

最後に、設備のチェックを忘れずに!

売買契約のときに、住戸内の設備のうち何が附帯してくるのか、故障などはないかを確認するために「設備表」と「物件状況確認書(報告書)」を併せて取り交します。引渡しを受けたら、物件状況と設備がその内容と違っていないか、すみやかにチェックしましょう。

引渡しを受けたら、すぐに物件状況と設備のチェックを!

社団法人・不動産流通協会(FRK)が出している契約関係の標準書式によれば、個人間の売買の場合、設備の不具合については「引渡し後7日以内に申し出れば売主の負担で修繕する」という内容が盛り込まれています。

したがって、鍵の引渡しを受けたら、すぐに電気・ガス・水道のスタート手続きをして、1週間以内に設備を動かしてみることです。もし故障があったら不動産仲介会社を通じて売主に連絡を入れましょう。

なお、雨漏り・シロアリ被害・配管類の故障などについては「見えない瑕疵(欠陥)」といわれ、こちらは引渡し後3ヶ月以内に連絡すれば、売主の負担で直してもらえます。これを「瑕疵担保責任」といいます。こうした期間については、仲介する不動産会社や売主によって異なるケースがありますので注意しましょう。売主が宅建業者、つまり不動産会社の場合、瑕疵担保責任の期間は引渡し後2年以上です。

なお、贈与税の非課税制度や住宅ローン減税を利用するには、購入(入居)した翌年に申告をする必要があります。申告が不要だと思っていると、特例を受けられませんので、くれぐれも忘れずに。

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