人生におけるライフステージの変化に合わせて、典型的な住まい選びの考え方に「住宅すごろく」があります。これは、「賃貸住宅から始まってライフステージに応じて新築・中古マンションを購入して移り住み、最後は庭付き一戸建を購入して子育てから安定した老後を送るため」を住まい選びのモデルケースとするものですが、最近ではマンション購入者のライフスタイルが多様化してきていること、近年供給された新築マンションのクオリティーや耐久性が向上してきていることなどによって、住宅すごろくにおけるマンションの位置付けに変化の兆しが表れ始めています。
新築マンションの供給はバブル崩壊直後の1992年には全国において9万4千戸まで縮小しましたが、（図１）その後の地価下落と相俟って都心回帰型のマンション分譲が主流になりました。1994年以降は三大都市圏で大量供給が続き、2000年には首都圏で10万戸超、近畿圏で4万2千戸、中部圏でも1万戸超の供給戸数を記録しました。また、これら大量供給を反映して各都市圏でのマンション化率（＝分譲マンションを選択する世帯の割合）も上昇しました。特に首都圏と近畿圏では高い割合を示しており、2008年のマンション化率は首都圏で19.61％（約5世帯に1世帯の割合）、近畿圏で14.34％（約7世帯に1世帯の割合）と、全国平均の10.95％（約9世帯に1世帯の割合）を上回る結果となりました。
| 図1：全国 圏域別新築マンション供給戸数 |
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マンションの都心回帰が続いたことで各都市圏の中心部にも新築マンションが供給され、交通利便性の高い駅近物件が増加しました。さらにウォークインクローゼット設置などによる住戸の収納スペース拡大や、運動設備やゲストルームなどの共用施設を充実させた大規模マンションが多数分譲されたことでマンションの居住快適性も向上していきました。こういったマンションの周辺には買い物に便利な商業施設や、子育てをサポートする育児施設などが充実していることから、機能的かつ効率的に快適な暮らしをしたいと考える若い世代は、立地を優先してマンションを選択・購入しているようです。また、これらのエリアでは医療・福祉施設へも通いやすく、様々な文化施設も整っていることから老後の生活を具体的にイメージする中高年世代が、郊外の戸建から都市圏中心部のマンションに移り住むケースも増えてきました。
このように、以前までは住宅すごろくにおいて「マンション＝住まいの通過点」との認識が一般的でしたが、マンションと購入者の双方を取り巻く環境が変化してきたことで、再び利用価値の高い「マンション」を生活利便性と居住快適性の両面から選択する人が増えてきているようです。
都心回帰型の大量供給によってマンションストックが増加し、マンション市場では中古物件の流通も増えています。マンション供給が多かった三大都市圏における中古マンションの流通事例数推移を見ると（図２）、新築マンションが大量供給され始めてから約10年が経過した2004年頃から首都圏を中心に中古マンションの流通事例数が急速に伸びているのが分かります。属性別で見ると、築年数が10年前後の “築浅”物件が2003年以降に多く出回るようになっているようです。（図３）また、専有面積別で見ると、70�岼幣紊離轡Д△�1990年には30％強に留まっていたものの、2008年には40％強まで伸びています。また、新築・中古マンションの平均坪単価推移を見ると（図４）、2008年にかけての地価高騰や原油・原材料価格の上昇の影響で新築マンション価格は急激に上昇していたため、中古マンション価格も相応に上昇しましたが、その価格水準は首都圏では新築の約70％、近畿圏・中部圏では約50％と（図５）、最近の不動産ミニバブルによって高騰した新築マンションと比較すると立地や専有面積などが概ね同じ物件であれば中古マンションの方に値ごろ感が出てきていると言えます。
| 図2：三大都市圏別 中古マンション流通事例数 | 図3：三大都市圏における築年数別中古マンション流通事例数 |
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| 図4：三大都市圏における専有面積別中古マンション流通シェア | 図5：三大都市圏別新築・中古マンションの平均価格 |
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現在、マンションのリフォーム技術は大幅に進歩してきています。従来のリフォーム技術は住戸の内装や設備などを刷新するだけでしたが、近年では間取りの大幅な変更まで可能になって新築マンションと遜色のない居住快適性が得られるようになってきており、既存住戸をリニューアルする自由度は以前に比べて向上したと言えるでしょう。住まいとしてマンションを選択する場合、予算に見合った新築マンションを探すといった従来の考え方に捕らわれず、値ごろ感のある同スペックの中古マンションを探して、余った予算を家具・家電の買いかえに当てたり、同一エリアでひと回り広い物件やより都心部に近いエリアの中古マンションを購入して好みの住戸にリフォームするなど、マンション選びの幅は以前よりも格段に広くなりました。
以前は“終の棲家”と言われたマンション購入ですが、ライフステージの変化に合わせて、より快適に暮らせるエリアや物件に“住みかえる”という考え方が定着してきつつあります。自分のライフスタイルに合った物件を手に入れたいと考える購入者や、割安に購入して積極的に自分好みにつくりかえたいと考える購入者にとって、中古マンションは有効な選択肢になり得ると言えるのではないでしょうか。
※データ出典・編集協力：株式会社東京カンテイ
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