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2010.9.28:Vol.228

平成22年基準地価の発表

国土交通省が9月21日発表した7月1日時点の「平成22年都道府県地価調査(基準地価)」は、全用途全国平均で19年連続して下落、東京圏では2年連続の下落となりましたが、平成20年秋のリーマンショックにより大きく下落した前回に比較して、東京圏では住宅地を中心に需要が顕在化し下落率が縮小しました。ただ、下落率の縮小傾向は都市圏の現象であり、地方圏での下落率はやや拡大しています。

  • 全国平均変動率は、住宅地で前回△4.0%⇒今回△3.4%、商業地で前回△5.9%⇒今回△4.6%と全体的に下落率は縮小しました。(前回:H20.7.1~H21.7.1、今回:H21.7.1~H22.7.1)
  • 三大都市圏では、住宅地で前回△5.6%⇒今回△2.9%、商業地で前回△8.2%⇒今回4.2%と下落率がほぼ半減しました。国土交通省では、この理由として次の3点を挙げています。
    1)前回調査が世界的金融危機後の土地需要が大幅に減少した時点だったが、今回は景気が厳しい状況ながら持ち直しを見せている時点だということ。
    2)住宅地では都市部で利便性・選考性が高く潜在的に需要の大きい地域で、マンションや戸建住宅地の値ごろ感の高まりや税制等の施策の効果から住宅地需要が回復している。
    3)商業地では数年前に活発な不動産投資が行われた中心部で世界的金融危機以後オフィス空室率上昇・賃料下落状況が続く中で、一部地域で収益用不動産取得の動きが見られる。
  • 東京圏・大阪圏の住宅地の年間変動率を、半年毎に追ってみますと「表1」のようになります。
  • 東京圏住宅地では、平均で△3.0%下落しましたが、前回の△6.5%から大きく縮小しました。特に東京都区部では大幅に下落率は縮小し、区部南西部では前回△12.3%⇒今回△3.0%となっています。東京圏で人口10万人以上の区市で平均1%未満の下落率となったのは、東京都中央区△0.7%、川崎市幸区△0.9%、同中原区△0.1%、同高津区△0.9%の4区市となっています。
    東京圏で上昇した地点は4地点あり、中原区2地点、高津区2地点です。一方、下落率が△10%を超える地点は3地点あり、あきる野市・野田市・加須市の各1地点となりました。
  • 大阪圏住宅地では、平均で前回△4.5%⇒今回△3.6%と下落幅が縮小しましたが東京圏に比較すると小さな減少幅となっています。
  • 国土交通省では、三大都市圏における年前半と後半の半年変動率を2年分比較掲載しています。
    【住宅地】H20後期△3.3%⇒H21前期△2.9%⇒H21後期△2.0%⇒H22前期△0.9%
    【商業地】H20後期△5.1%⇒H21前期△4.4%⇒H21後期△3.1%⇒H22前期△1.6%
    H20後期(H20.7- H21.1)はH20.9に発生したリーマンショックをはさんだ時期であり、その時期の急激な下落が徐々に落ち着きを見せている様子がわかります。(半年毎の共通地点での変動率による)
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