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不動産コラム vol.74

アセット・マネージャー(AM)とプロパティー・マネージャー(PM)について
近年、SPC(特別目的会社)を使った不動産の売買、信託受益権の設定、ノンリコースローンの実行が定着してきました。今回はその中で、殆どの場合に登場するアセット・マネージャー(以下AM)とプロパティー・マネージャー(以下PM)の役割の違いと、特にPMの業務内容について整理してみました。
AM/PMの定義
そもそもこの概念は、不動産の資産管理業務において業務の細分化が進んだ米国から導入されました。その背景には、所有と経営が分離された経営形態、不動産投資の有り方、また不動産の価値、価格が、収益還元価格により決定される不動産取引慣行と一体となり、米国において広く認められ、近年不動産の証券化の流れが加速している我が国にも定着したものです。
AMとは?/主たる役割は、投資家(あるいは投資ファンド)に対して、どの物件に幾らで投資すべきか、いつ売却するか等の運営を受託することです。また実際の管理を行うPMに対して、管理の委託を行うと同時に、PMに対して適時指図を行い、投資家に対して物件の維持管理及び収益の最大化に責任を持つことです。
PMとは?/AMからの委託により、物件の現場管理の統括を行い具体的に現場での管理に責任を持つ役目です。PMの仕事は通常以下の3つに分けられます。
1)リーシング業務(賃貸管理業務)・・・本来の借主の募集、更新、退去実務
2)月次レポート作成業務・・・・・・・・・AM及び投資家に対する月次の運営・会計報告
3)建物修繕・設備更新提案業務・・・各年度毎の内外装の修繕、設備の入替提案と実施
PM業務の重要性
PMは、直接的に投資家等から依頼を受けている訳ではありませんが、結果として投資家の期待する収益を上げる、あるいは物件の潜在的価値を100%引出し、投資家の期待以上の結果を実現することが求められています。 逆に投資する側から見ると、資金の運用対象としての不動産が、どのようなPMにより実際に運営・管理されるかに関心が集まると言うことになります。直接的にはAMがどこに管理を委託するかということがポイントとなります。 そのため、PMの業務は、ソフトにおいてはマーケティングと賃料の設定、客付け能力。ハード部分では、中古の場合の各種設備の更新(例えばIT対応など)の積極的提案力が求められます。建物の維持管理に関しては、劣化した建物の診断や設備の機能診断を行い、定期的なかつ付加価値が増加し賃貸内容の向上に有効な工事の提案力も要求されます。 例えば、当社で扱っている都内の築16年の一棟賃貸マンションにおいては、AMの要請によるゼネコンの調査レポートに基づく外壁・各設備の大規模修繕計画の策定、業者の選定と発注、工事監理までが業務に含まれています。
PM業務の今後について
不動産の証券化などの、所有と経営の分離した形態が今後増大するに伴い、PM業務の重要性は益々拡大していくと思われます。また当初の証券化の対象は大型オフィスビル中心からスタートしましたが、最近においては、居住用の賃貸マンションもその空室リスクの相対的な少なさから、積極的に投資ファンドが物件を組み入れ始めています。投資対象の拡大によるPM業務の重要性は、不動産業界のみならず金融業界においても注目されています。そして、PM業務は、従来の賃貸管理業の延長ではなく、オフィスビルから、居住用賃貸マンション、更には郊外の大規模複合商業施設等においての、「新しいビジネスモデル」となるべき分野であると言われています。
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