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nomu.com通信 vol.7
東京都内新築マンションの投資利回りは@4.95% (1999年平均値) 

新築分譲マンションを買って、いま賃貸したら何%の利回りになるか?

マンションを購入する際の指標の一つとして、この投資利回りをベースとする考え方がこれから定着する可能性があります。分譲マンションは、このところ永住志向での購入を前提とするケースが増えています。いわゆる住宅双六的な発想でなく、終の棲家としてのマンション購入と言う考え方ですが、一方、定期借家権の創設を機に持家の賃貸化という側面も見直されていますし、投資用での購入も増えています。

不動産経済研究所を中心としたチームが作成している「新築マンションインデックス」 は、このような「マンション」の投資としての側面を利用して、その時点での分譲価格と賃料データを元に利回りを想定し、インデックスとして発表することにより、マンション購入の際の価格の目安として活用されることを目的としています。

平均利回りが4.95%ということは、4,000万円のマンションを買った場合、年間賃料で198万円(月間16.5万円)でなら借り手がつくということを示しています。

このインデックスにおける昨年1年間での特徴をあげてみます。(1999年の平均値)

 
 1) 都心部の方が高利回り
  ◆23区平均5.08%   ◇都下平均4.35%
  ◆ 区市別トップ3は、1. 渋谷区5.95%、2. 中央区5.79%、3. 新宿区5.65%
  ◇区市別ワースト3は、1. 羽村市3.63%、2. 稲城市3.71%、3. 清瀬市3.90%
 2) 個別の物件トップ3
  1. 中央区築地9.31%、2. 渋谷区東8.29%、3. 目黒区中目黒8.22%
 3) 低価格マンションほど高利回り
  1. 2,000万円台5.33%、2. 3,000万円台4.98%、3. 4,000万円台4.76%
  ※ 1億円超の物件は3.29%で最も低い
 4) 駅別トップ3
  1. 渋谷駅7.60%、2. 洗足駅(目蒲線)7.48%、3. 大久保駅7.29%
 5) 主要沿線の平均利回り
  ○ 銀座線5.65%、○山手線5.59%、○東横線5.23%、○西武池袋線4.36%
この8月30日に発表された、2000年4―6月期の利回りでは、平均で5.34%と高騰していて、想定賃料は横ばいであるのに比べ、分譲価格が下落しているため相対的に利回りがアップしている様子が伺えます。

この指標は、賃料を分譲価格で割った数字ですから、いわゆる表面利回りということになりますが、実際には物件購入の際の取得経費や所有に伴う固定資産税や修繕費などの費用が発生する事やローンを組んで購入した場合は金利の支払いも発生しますから、単純に金融商品と利回り比べをすることはできません。しかし、それでも他の金融商品の利回りが低迷している現在、この不動産の利回りに注目が集まっていることも事実です。

重要なことは、投資目的ではない一般ユーザーの住宅の購入に際して、今後のライフステージの変化(子供の独立、老親との同居、相続、離婚、転勤など)に伴う自宅の賃貸化や売却を視野に入れておく必要がある場合、立地・価格・間取りなどの条件に加えて「利回りの視点」を持ち合わせるべきであるということだと思います。

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