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不動産コラム vol.67

「坪単価」て 何? -同じ「単位・基準」でも様々-

最近はパソコン雑誌をみるまでもなくMHz(メガヘルツ)やGB(ギガバイト)から「n」(ナノ)といった紛らわしい単位が、知っていて同然のごとく使い分けられています。 メガは106、ギガは109をあらわすもので、ナノは10億分の1を表す単位10-9で、原子や分子を直接操作・制御し、新しい性質を持った材料を開発する超微細技術の総称で、これらは10の整数乗単位です。

小文字と大文字の違いや単位間の変換方法を理解する必要があります。なかには日常生活がcmやkgといった10進法の世界の常識からすると大きな勘違いや混乱を起こし易いものもあります。
「B」と「b」は同じビーですが「B」は(Byte)、「b」は(bit)。「K」はファイルの大きさを表す(バイト)では「K」は2の10乗の1024を意味し、通信の世界では1000を表します。

また、同じ単位でも基準の違いがあるものもあります。CD-ROM ドライブなどの「~倍速」は、音楽CDを普通聞くのにかかる時間が「1倍速」再生で、DVD-ROMドライブの1倍速はCD-ROM ドライブの約9倍の早さとなります。

単位といえば建物の大きさで譬えることがあります。つい二昔前まで世界のビール生産量は、「丸ビル」だったのですが、最近は東京ドームをジョッキにみたてて約115杯分などと表現しています。これも実際のドームの大きさなり面積を知っているとその量をより実感できます。(世界の総生産量は約1億4,227万KL、東京ドーム1杯分は約124万KL、ちなみに建築面積は46,755㎡、グランドのみで13,000㎡)。
なお、今年九月にオープンした東京・「丸の内ビルディング」は丸の内再生の中心的な役割を担い立地と知名度で、開業一ヶ月で280万人もの集客があったようです。
37階建てのこのビルは延べ面積16万㎡で東京ドームの3.4倍もあります。4万人が働くオフィスビルが主で,店舗や共用空間にかなりの面積を割いたのが特徴です。

ところでこの建物の面積ですが、使う時々で意味が異なることがあります。
建物面積は「1物4価」ならぬ「1物5面積」があることはご存知かとは思います。面積に算入する部分しない部分によって専有面積、容積対象面積、延べ面積、施行床面積、登記面積。
「建物面積○坪」といっても延面積なのか、専有面積なのか、当事者間で異なった認識、基準のもと、会話しているということが往々にしてあります。特に建築費について「坪単価○万円」という場合は面積に留意する必要があります。
総工事費を建物面積で割ったものが坪単価なのですが、実務上、工事費単価は様々な条件で決まりますし、場合によっては建物工事費だけでなく、外構工事、解体撤去費用、設計監理費や消費税を算入の対象としているかいないかも問い合わせてみる必要があります。概算で交渉するときは結構大雑把になりますが、建物面積が正確でなければ「坪単価」そのものが不正確になってしまいます。坪単価が余にも安い場合には、何の面積に対しての坪単価なのかは確認しなくてはいけません。

賃貸マンションやワンルームなど建物の用途によっては戸当り単価、ユニット単価での商談もあります。大手のマンションデベロッパーでは"その会社独自の坪単価"もあります。 いずれにせよ、基準となる単位は何か、交渉に際しては確認しておきましょう。
単位 :
 (1)長さ・質量・時間など、ある量を数値で表す時、比較の基準となるように大きさを定めた量。
 (2)一つの集団・組織などを構成する基本的なひとまとまり。ひとまとまりの量。
 (3)高等学校・大学で、学習量を測る基準。                        (大辞林)

 
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