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不動産コラム vol.28
IT産業、単身者、熟年者、都心に集まる!?
~国土交通省・首都圏白書の紹介~

今月公表された「平成12年度首都圏整備に関する年次報告」(首都圏白書)では最近の動向として、ソフト系IT産業、東京都心部への人口回帰現象などを分析しています。

首都圏におけるソフト系IT産業の事業所の集積状況は、首都圏に15,523 存在し、全国の半数近くを占めています。このうち、東京23 区には全国の4分の1にあたる9,266 、特に秋葉原・神田、新宿、渋谷・恵比寿等のターミナル駅周辺に著しい集積が見られます。

ソフト系IT 産業の事業所の内容を集約しますと、以下のようになります。
(1)創業時期では1990 年以降に創業した企業が過半を占め、創業後間もない企業が多い。
(2)事業所規模は従業員数19人以下の事業所が6割以上を、従業員100人以下が9割を占める。
(3)事業所内の年齢構成は、従業員の平均年齢が25~34歳の事業所が約7割を占め、経営者の年齢が59歳以下の事業所が約8割(49 歳以下の事業所が4割以上)を占めている。

ソフト系IT 産業の事業所の立地を決定する際に考慮した要因としては、「賃料の妥当性」を9割以上の事業所が挙げており、「鉄道によるアクセスの良さ」、「営業先企業へのアクセスの良さ」をそれぞれ8割以上の事業所が挙げています。一方、考慮しなかった要因としては、「自治体の誘致策」、「資金調達が容易」、「大学・研究機関との近接性」、「余暇・娯楽施設の充実」、「若年層の文化に接しやすい」を、それぞれ8割以上の事業所が挙げています。
つぎに、都心への人口回帰では、昨年1年間の東京圏(1都3県)の新築分譲マンションの供給戸数は9万5635戸と過去最高を記録。東京都心20キロ圏内の割合は97年度以降増加し、昨年度は56%を占め、都心回帰を裏付けています。
入居者像についてみると、97年から今年3月までに都心8区(千代田、中央、港、新宿、文京、台東、渋谷、豊島)の分譲マンション入居者アンケートでは、転居前の居住地は、東京都内が73.0%、うち23区内が66.7%、近隣3県からが20.4%で、転居の理由は「通勤通学が便利になる」が57.2%、「新しい住居など、より良い環境を求めて」が41.8%という自発的な動機が多く、結婚や親との同居などはいずれも10%未満。また「転勤」等の転居者自身の事情によらない動機は10%未満という結果になっています。同省では、「一極集中傾向の再来ではなく、職住近接の実現化が進んでいる」と分析しています。
購入者の年齢では、50歳以上の人の割合が全国に比べ高く、その傾向は都心に近づくにつれて顕著であり、年々増加する傾向にあります(平成11 年の購入者に占める50 歳以上の人の割合:都心8区16.8 %、23 区 15.1 %、東京都 15.1 %、全国 14.2 %)。
都内マンション購入者は全国に比べて単身者が多いのも特徴で、とりわけ単身女性の4割は10キロ圏内、20キロ圏内では7割を超える結果となっています。女性の購入物件は、男性に比べ、床面積が狭く価額が高い(単身女性:3,732万円・62.9m2、単身男性:3,581 万円・67.5 m2)ことから、女性が床面積・価額よりも都心への立地を重視しマンションを選択する、都心へのこだわりがうかがえます。
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