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不動産コラム
 Vol.169(H19.2.9)  


■ 平成19年度税制改正シリーズ2 「特定の居住用財産の買換え特例」


「居住用財産の買い換え特例」には、2つの制度がある。ひとつは「特定の居住用財産の買い換え特例」、もうひとつは「相続による居住用財産の買い換え特例」である。H19年度の税制改正において、「相続による~」制度はH19.3.31をもって廃止されることとなる。従来からこの特例を利用する人が少なく、「特定の居住用財産の~」制度の床面積上限要件が撤廃されることで、更にその存在意義が低くなるためである。


「特定の居住用財産の買換え特例」とは?
特定のマイホーム(10年超所有している居住用財産)を代わりのマイホームに買い換えたと き、譲渡価格≦買換資産購入価格の場合、譲渡に対する税金を将来に繰り延べることができ、また、譲渡価格>買換資産購入価格の場合、その超える部分にのみ課税され、譲渡益と課税額の差額については将来に繰り延べられるという特例です。(譲渡益が非課税となるわけではありません)これを、居住用財産の買換えの特例といいます。
但し、売却する自宅・新たに購入するマイホームの両方とも、一定の要件を満たす必要があります(適用要件については、別途ご確認ください)。
そしてこの特例は、税金の免除ではなく、譲渡に対する課税の先送りであることに注意が必要です。つまり、買換え特例を適用した場合、その後買い換えたマイホームを譲渡する場合には、今回繰り延べた所得に対する分まで課税される…、というわけです。従って、この制度を利用する場合には、将来の計画などを踏まえて、適用する・しないを検討しなければなりません。⇒「3、000万円の特別控除」制度を適用した方が良いケースが多い。

では、改正前の適用期限のH18年12月31日とH19年4月1日の間、つまりH19年1月1日から3月31日までは、特例ナシ期間になってしまうのでしょうか?…結論は、そんなことはありません。買換え特例は、H19年1月1日から3月31日の間の譲渡にも使える予定です(ただし、今国会の法案成立を持って決定します)。改正で「平成19年4月1日以後」と言っているのは、買換え資産の床面積要件(280㎡上限)を撤廃した新制度のスタートが4月1日以後、という意味です。 つまり、面積280㎡を超える邸宅への買換えを考えている方は、4月1日以後の譲渡の方が良いかもしれません。
この制度の活用に際しては、税理士等の専門家にご相談の上実行して下さい。