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60代からの住まいと住みかえの知識住まいの売り方・有効活用編

これまで住んでいた物件をどうするか

 住みかえで別の物件を購入する場合、これまで住んでいた物件の活用方法として、以下のようなものがあります。

1.そのまま売却する

 今住んでいるマンションや一戸建てをそのまま中古物件として売却する方法です。
 解体の手間や費用がかからない、最も簡単な方法ですが、建物や設備が老朽化しているような場合、売却価格が低くなる可能性があります。

2.そのまま貸す

 今住んでいるマンションや一戸建てを、そのまま賃貸住宅として貸し、家賃収入を得る方法です。
 一度に多額の現金が得られるわけではないので、住みかえ物件の購入資金に充てることは難しいですが、定期的な収入になるので、生活資金を得る方法としては有力です。
ただし、入居者がなかなか見つからなかったり、退去したりするなどの空室リスクがあります。

3.解体して、土地を活用(一戸建てに住んでいる場合)

 一戸建ての場合、家屋を解体して、土地を活用するという選択肢もあります。
活用の方法としては、

  1. 土地を売却する
  2. 賃貸住宅を建てて貸す
  3. 土地をそのまま貸す

といったものがあります。

1の売却は、まとまったお金が得られるメリットがある反面、土地を手放してしまうというデメリットがあります。
2は、入居者がつけば定期的な安定収入が得られますが、建築費がかかります。
3は、建築費がかからない反面、2と比べて収入は少なくなるのが一般的です。

土地活用

物件を売却する場合の注意点

1.査定を受ける

 物件を売却する際、最大の関心事は「いくらで売れるか」ということでしょう。

 購入したときの価格や、路線価、固定資産税評価額などから、ある程度の「見当見込み」は、ご自身でもつけられるかもしれません。ただし実際の売却価格は、土地の形状や家屋の築年数、近隣の売買事例などで変わってきます。

 「このぐらいで売れるだろうから、住みかえ物件もこのぐらいの値段のものを買おう」といった見切り発車は危険です。プロの査定を必ず受けましょう。

不動産を査定する

2.税金や諸費用に注意する

 売却収入のすべてが手元に残るわけではありません。

 買ったときの値段より高い値段で売却した場合、その際の譲渡益に対し、税金(所得税・住民税)がかかります。もっとも、居住用の物件を売却する場合、「3000万円特別控除」や「買換え特例」といった形で、税金が軽減されることもあります。

 また、税金以外にも、不動産会社へ支払う仲介手数料や、抵当権抹消(ローン残債がある場合)の登記費用など、付随費用がかかります。
売却収入を住みかえ物件購入に充てようとする場合は、これらのコストに注意が必要です。

諸経費と税金について

3.売却が先か購入が先か

 これまで住んでいた物件を売却してから、住みかえ物件を購入するか、あるいは住みかえ物件を購入してから、これまでの住まいを売却するか、ということも重要な検討事項です。

 売却収入を住みかえ物件の購入資金に充てたい、という場合、まず売却してからのほうが安心です。しかし、資金計画を立てやすい半面、希望に合う物件がなかなか見つからない、仮住まいが必要になるといったケースが考えられます。

 住みかえ物件の購入を先行させた場合、買いたい物件をじっくり探すことができます。しかし、売却収入を得るより先に購入するのですから、購入資金を、いったん用意しなければなりません。売却に時間がかかったり、想定より低い価格でしか売れなかったりした場合、資金負担はさらに重くなります。

 資金面での問題は、就労による収入がない高齢者にとっては、今後の生活に大きく影響してきます。収入や、余裕資金の大きさを勘案して、購入・売却のプランとスケジュールを決めることが大切になります。

  メリット デメリット
売却を先行させる場合
  • 購入資金を売却収入から捻出することができるので、購入の資金計画が立てやすい
  • 買いたい物件がなかなか見つからない可能性がある
  • 売却価格が低かった場合、買いたい物件が購入できない
  • 仮住まいが必要になるケースがあり、短期間に2度の引越を行う必要がある
購入を先行させる場合
  • 買いたい物件を早めに押えることができる
  • 購入資金を用意する必要がある
  • なかなか売れなかったり、売却価格が低かった場合、生活資金が減少する恐れがある

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賃貸・土地活用などの売却以外の選択肢など

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